经济启智之二--房价问题

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saf8221

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发表于 2010-1-19 19:39 |只看该作者 |倒序浏览

本帖最后由 saf8221 于 2010-1-19 19:41 编辑

第一讲见 http://bbs.8da.com/thread-808088-1-1.html

经济学的核心根本就只有两个词，“需求”和“供给”。衡量一个人有没有入门，只要在面对经济问题的时候问两个问题，“需求是什么”，“供给是什么”，什么水平立即就暴露无遗。
中国经济的需求在哪里？在于13亿人中至少有8亿人勤劳勇敢，愿意忍受艰苦的劳动，来达到象发达國镓人民一样的生活水准。这是中国经济发展的原动力。就象第一讲中张三羡慕李四的生活，需求超出了供给，张三才会走上经济发展之路。做为对比，我们可以看一下印度，印度这个國镓只有1亿人有经济发展，生活提高的需求。其余的绝大部分受宗教和传统的影响，满足于最低标准的生活方式。所以在抛开“供给”（生产效率，供给，生产力其实是同义词）方面不谈的话。印度经济想赶上中国，是痴人说梦。关键就是印度的大部分人没有生活提高的需求。再举个例子，巴菲特满足于自己基本的生活方式，对于高科技产品比方说ipod不愿意去使用，所以在巴菲特这里，没有对高科技产品的需求。如果
所有人都象巴菲特一样没有对ipod的需求，那么ipod就没有经济价值，也不会有人去开发它，生产它。
经济活动中需求是原动力，但光有需求而没有满足需求的手段也是不够的。人类有遨游太空的需求，如果只需要花一万元钱就能到月球一游，这将是庞大的旅游产业，但是人类目前不具备这样的技术手段，也就是说，没有供给。在现实的经济活动中，需求和供给是一对兄弟，需求的变化必然导致供给的变化，而供给的变化也必然导致需求的变化。
我们这里来探讨一下中国的房价这一最火热的问题。
先从供需平衡状态说起，当生产和需求一一对应时，也就是说每一间生产出来的房屋都对应一个买家时，房屋的价格基本上遵循现金流估值原则，也就是说房屋的价格等于这间房屋年租金的20-25倍，具体的计算方法是金融学的基本课程，这里就不重复了。
但是前面说过，中国的根本需求来自于8亿人对提高生活水准的渴望。我们从人均居住面积这一指标来衡量，中国现在的人均居住面积是30平方，而美国的人均居住面积是80平方。假设中国人的需求目标是达到人均80平方这一水准，那么就意味着要继续生产650亿平方的居住面积。而2009年中国住宅竣工面积为5.77亿平方。在纯理论状态下，假设中国人的这种需求目标不变，而同时生产能力不变，那么供不应求的状况将维持112年。
原则上我们可以认为中国的房屋是需求大于供给，那么在市场价格竞争机制下房屋的价格必然大于他的基本价值。

现在我们从现实世界出发来理清经济学的逻辑。现实世界中，参与房屋经济的是五大团体。

需求方：

1 低效率经济圈
2 高效率经济圈
3 金融圈
4 國镓

供给方：

1 生产者
2 國镓

分类标准参见第一讲。

我们来逐一分析这些团体。

需求方：

一、低效率经济圈：收入低，对改善生活的渴望强烈，拥有中国人传统情节中对不动产的热爱，结婚的小两口想拥有自己私密空间，丈母娘情节等等。
二、高效率经济圈：收入较高，生活优越，需求主要体现在攀比心理和缺乏投资理财能力时的不动产情节。
三、金融圈：资本逐利，哪里有利就往哪里跑。
四、國镓：宏观调控，需要经济稳定和谐增长。

从这几个需求方来看，低效率经济圈和高效率经济圈成员是房屋最刚性的需求者，只要中国人的人性不变，提高生活的渴望不变，需求就不会改变。金融圈是一个炒作者，只问收益，不问价值。國镓是宏观调控的稳定性仲裁者。

供给方

一、生产者：受生产效率所限，在可以预见的未来，无法满足需求，需求大于供给的状况短期内不会改变。这种状况下，开发商囤积居奇是必然结果。
二、國镓：宏观调控仲裁者。

对比供需两方，我们可以看到，需求是具体实在的，很难动摇。能够在基本面上稳定房价的出路只有大规模提高供给，同时严厉打击开发商囤积行为。

下面分析下所谓的泡沫问题。泡沫指得是价格大于内在价值的现象，中国的房价泡沫包含两个部分，第一部分是供需溢价，也就是需求大于供给而产生的竞价现象；第二部分是流动性溢价，是由于金融资本的逐利特性产生的某一特定领域内货币泛滥现象。有一点要特别清楚的说明的是，供需溢价是正常经济现象，只要需求是真实存在的刚性需求，那么价格再高也是健康的。就象春运期间火车票能翻好几倍一样，这种泡沫伤害不了实体经济。另一方面，适度的流动性溢价也是健康的经济现象。资本是市场经济的润滑剂，起着沟通供需的作用。当且仅当资本从其它运营良好的经济领域抽出流动性而投入到泡沫经济领域中来，这种现象才是有害的。比如做家具的厂商不做家具了，造电脑的不造电脑了，都
跑去炒房了，这才是有害的。
为了清楚的说明这一点，请复习下第一讲中的内容。资本玩家炒作房产是在金融圈中进行零和游戏，有人输有人赢，但伤害的是圈子内部的人。经济圈玩家买卖房子是基于自身的生活需求。只有当经济圈玩家不顾自己的实体经济跑去炒房，泡沫的破灭才会伤害到实体经济。值得注意的是，现在中国已经出现了这方面的苗头，有新闻上就有大型企业的负责人说：炒房确实来的快。

现在的房价泡沫究竟有多少呢？没有人能准确估计，我只能提供一个大致的范围，以20-25倍房租的基本价值为基础，保守给供需溢价估值为10倍-20倍。那么40倍房租以上价格的房子就不值得购买，购买这样的房子意味着你是以金融圈玩家的身份进入炒作游戏，而不是出于自身的需求或者稳健的投资目的。
个人估计在现在的中国，由于高铁这一项目的逐步落实，一线城市的房价已经基本很难继续爬高，原则上说，一线城市的房价基本已经透支了未来十年的涨幅，而优秀的二线城市如武汉，西安，长沙等的房价前途看好。高铁站通到哪里，哪里的房价就会涨。
顺便说一句，海南现在的房价基本是资本玩家的内部游戏，没有足够实力、眼光和运气必然倒霉。

AVAVA 该用户已被删除	3楼发表于 2010-1-19 19:50 \|只看该作者提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽
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