作为一个业内人士，看到那个房价能上80万的帖子，说说我的观点。

王子

         那人典型的无脑流，没有数据 完全凭着想象得出的结果，只凭感觉，100个人有一百种说法，就说说我所在体系目前的现状吧，我们公司做的有旅游 地产 建设 劳务，包含了建筑的全产业链，我可以负责人的说，我们在西安市场主体施工建筑质量是第一的。前几年我们基本是有干不完的工程，都是别人求着我们。。。我们挑选优质项目接，几年之间 我们从十几个项目发展到37个，就是从去年到今年 特别是今年，接项目相当难。。。单价低，开发商资金困难都导致整个房地产产业链景气度明显在下降， 所以我们公司也在大力转型，现在主攻旅游产业。但是这只是现象，可能身处不同环境的人有不同的看法。
     
         关键是要有根据，我刚在网上随便搜索的数据，2011年开工保障房是1000万套，2012年的全国商品房竣工面积9万万多平米，接近10万万平米，就按照10万平米计算。 10万平米，按照100平米一套房子计算，也是2012年竣工1000万套商品房。
   
    哪么2012年官方统计的数据就是竣工可住房屋2000万套。加上各种集体小产权房，城中村改造房屋，这个大家默认和商品房是1：4的比例，还有农民自建房屋（质量好，可居住时间长的），商业公寓综合起来按照1/4的商品房数量计算，那就是500万套。这样2012年实际新建住房就是2500万套。一套按照3口人居住的话，可以解决7500万人的住房问题。

    我不清楚在此之前几十年已经建成的商品房总面积是多少，保守估计至少解决了5亿人的住房需求吧，不说再过25年，按照目前速度再过5年，基本又能解决5-6亿人的住房需求。

    到那时，你再建房子卖给谁去。

     房地产过去能飞速增长的前提是基数太小，房改之前没有商品房概念，所以有一个需求释放和爆发的过程。现在只不过是惯性发展，如果商品房市场按照目前速度发展，几年之后，我估计5-6年吧。。。商品房就会饱和和过剩。。。  供过于求的时候，推动房价上涨的一大重要因素就不复存在了。

     我不太关心经济，很多发达國镓经济和房地产发展都会经历类似的过程。。。。美国 日本已经发生了
中国炡椨如果不及事调整和控制，必然也会走类似的老路。。。

     

faye2500

别老业内人士了，说说你在公司干什么的

王子

                   我感觉是经济发展速度最快到峰值的时候 基本也是房地产业到达顶峰的时候。。。。。房价受制于经济发展速度，所以应该是滞后的，有一个惯性上冲的过程，所以说当经济增长达到顶峰之后，房地产的顶峰也即将到来，大家可以找一下发达國镓的数据看看是不是

王子

faye2500 发表于 2013-9-29 11:06
别老业内人士了，说说你在公司干什么的

              我说的是公司每一个员工都能感受到的东西 和干什么无关。

落叶归根

我觉得可信，我姐姐是某房地产销售公司的副总，11年以前几乎无时间休息，每天工作超负荷大于18小时，和姐夫早就住在一起了，（一直没有时间结婚，结婚当天让我感受到了恐怖的电话，平均2分钟一个，响了一早上，全是工作电话）但是结婚却托到2012年才结婚，5月份听说公司派她去清华学经济管理，学期1年，如果说市场火爆，老板是不可能主动放行的。我觉得LZ从数据上说房地产市场已经接近饱和的论点非常正确。

王子

                在任何行业都是这样，在供需基本平衡或者供不应求的时候，大家都很乐观，很少去关注未来的供求关系。。。 今年土豆涨价了，大家疯狂扩产，来年必然供过于求，价格暴跌。。于是 大家又大量减产，于是来年价格又上升。。。 于是土豆价格就会出现这样波浪走势。。。

        房地产市场也是如此，只是房地产市场周期更长罢了，最关键的是房地产市场基本只有一次机会，因为房子不是消耗品。。。 没有重复消费的需求。。。所以当真正供过于求的时候。。。 那就是死期到了。。。。

拉普拉多

也就是成交量下降厉害了？

王子

落叶归根 发表于 2013-9-29 11:13
我觉得可信，我姐姐是某房地产销售公司的副总，11年以前几乎无时间休息，每天工作超负荷大于18小时，和姐夫 ...

                 横有多高 竖有多长 房地产市场繁荣的时间越久。。。将来寒冬也越久。。。。 任何行业都逃不过这基本的经济规律

SimoN

王子

拉普拉多 发表于 2013-9-29 11:20
也就是成交量下降厉害了？

          是这样的  一线的火爆不知道是真是假， 即使是真的。。。 那你看看几年前对于房地产火爆的新闻基本天天有  现在是偶尔冒出来一个。。。大家还持怀疑态度。 也就是说现在日光盘比以前明显少了。。。  这也说明需求在明显下降。。。

      就说西安 房价明显在降低。。。 我哥去年去看的房子，地铁一号线边上。。。前几天去定了，正好赶上地铁刚刚开通。。。 还是现房，可是房价居然下跌了500多。。。（单价表没太注意变化没，实际优惠后的成交价价低了）。

二爷威武

看供需对的，但是忽略一点消费预期以及炡椨调控和税收。

hasuprobe

如果大家都有房子居住

那么 房子的需求就会下降？

难道房子的价值只有“居住”？？？？

在大陆，各种投资渠道，保值渠道，房子是烂的最轻的的选择

面对通胀 你不买房子买什么

十年前房子2、3k 谁会想到10年后4、5w，上涨几十倍？

只要通胀下不去，并且没有更好的投资渠道，保值产品出现，房价除了涨，没有别的选择  

除非房价上涨有害于+ - ，只要有害于+ - 那么它将动用一切力量，借助暴力机器，把它镇压下去。但恰恰相反。房价上涨有利于它，何乐而不为呢？

王子

hasuprobe 发表于 2013-9-29 11:34
如果大家都有房子居住

那么 房子的需求就会下降？

              任何商品不可能脱离你本职的功能，拟投资的前提房子有人住，你买了一套房子。。。 要么自住 要么出租，不可能想着一直空着等升值吧。。。。

      那些空置房要么没卖出去，要么是环境配套不到位 没人愿意住的。。。

      当然我这里只考虑了供需关系，没考里其他通胀等等因素。。。 但是供需可以说是决定一个商品价格最重要的因素。

王子

二爷威武 发表于 2013-9-29 11:31
看供需对的，但是忽略一点消费预期以及炡椨调控和税收。

            你说的这些是不确定因素，但是供需会下降是明确的

detector

你忘记一件很重要的事情, 房子控制在谁的手里. 1000W套房子正常是可以解决3000W人的住房问题, 但实际上可能1000W人的住房问题都解决不了. 因为大量的房姐房哥手里有大量的房子

羊羊羊

一线火爆是事实。屌丝在深圳深切感受到涨速惊人。
二三线城市不知道如何

xjf1100

如果房子,税收加土地成本就是2W一平米,你降多少卖????

lichaohao1

成交不火那是因为上届炡椨在用行政力量压着。
你看取消限购，限贷会是什么样子。

xjf1100

所以别谈开发商,开发商都是帮炡椨打工,赚点小钱,谁都知道,最大收入归谁了.....

关键他还垄断土地,爱要不要,老子我就80W一个平方,怎么的???

笑三烽

二三线城市，西部城市楼主这样的数据可以解释。

北上广深这样的一线城市就不能这样的数据解释了。

只说北京，全国最好的教育，医疗，官商资源， 全国十二亿人口，只有一个北京。

房价怎么走显而易见。

hasuprobe

王子 发表于 2013-9-29 11:42
任何商品不可能脱离你本职的功能，拟投资的前提房子有人住，你买了一套房子。。。 要么自住 ...

本职功能只是一方面。

如果考虑本职功能，买A股干嘛，连纸片都看不到，价值=0，但只要人们预期它会上涨，并且会到那个时候还会有人接盘，那么就会有人恐惧踏空而买进，需求增加，价格上升。

你考虑供需关系 只是主要考虑了 使用价值的需求

别忘了 如果一个商品，人们普遍预期它价格将会上升，这是投机需求，并不一定非得有使用需求。

况且房子不但是实物商品，并且兼具金融商品属性。

房子和纸币，有一定的比例关系，这也是供给和需求。纸币的供给量相对于房子总是大的，造房子的速度怎么也不会比纸币发行量快。

可是房子买好了，理论上不会长出面积，不会生长创造价值、利润。只会折旧，使用价值在下降。
顶多是房子所处的地段，由于开发等原因，更加繁荣了，产生了级差地租。但在中国级差地租在大，也不该大过欧美日的中心街区，可房价还可以高于它们。那么就应该有额外的因素在。

买了房子，折旧，但价格不降反涨。内在原因并非房子的价值在提高，而是相对于房子数量，纸币是供过于求的，更多的纸币追逐相对稀缺的房子。
供过于求，价格下跌。这是铁律。我们看到的涨房价，其实不是房子的价值在涨，房价在涨，更多的是纸币价格在跌，就是纸币贬值。

说白了，房价暴涨的这十几年，其实是人民币对外升值压力内化后，对内大幅度贬值的十几年。
这种金融现象，当然会出乎正常商品一般价值规律，当然会超出大多数人的收入承受能力。但金融铁律在那里。本质上还是供需关系的综合体现。只不过不是一般正常商品（比如菜场的大米、蔬菜）的供求关系而已。

落叶归根

hasuprobe 发表于 2013-9-29 12:35
本职功能只是一方面。

如果考虑本职功能，买A股干嘛，连纸片都看不到，价值=0，但只要人们预期它会上涨 ...

金融现象也没有说只涨不跌的，多头无力，空头就开始了，你看现在多头有力吗？是全民买房吗？我看没有。

ugg

我就说一点，保障房跟商品房能比吗？配套，区域，画片，质量，居民素质等等。不要从数据上看，多跑跑实地情况，数据流在天朝就是屁，不知道数据是可以捏造的？数据是一回事，实际是一回事。

seiya

你觉得人民币未来不会日元化？

hasuprobe

落叶归根 发表于 2013-9-29 12:44
金融现象也没有说只涨不跌的，多头无力，空头就开始了，你看现在多头有力吗？是全民买房吗？我看没有。

谁都没说 金融现象会只涨不跌，就算涨 也未必是直线的涨，也可以加速涨，缓速涨，回调一下再涨，一波一波的涨。
你看不见全民买房。不是因为没有购买意愿，而是没有购买能力。
我没钱买房，不等于我不想买。
你可以看看那些有钱的，有大量闲钱的，是只买了房子满足居住需求，不额外买很多房子，只是持有现金储蓄之类
还是不需要住那么多平米，却买了那么多平米

fangchong

我的观点基本和楼主一致

王子

detector 发表于 2013-9-29 11:57
你忘记一件很重要的事情, 房子控制在谁的手里. 1000W套房子正常是可以解决3000W人的住房问题, 但实际上可能 ...

控制在谁手里不重要 只要没有空置 就实现了它的基本居住功能，释放了需求。。。

白色轮回

空着也不会给屌丝住的好么

王子

ugg 发表于 2013-9-29 12:51
我就说一点，保障房跟商品房能比吗？配套，区域，画片，质量，居民素质等等。不要从数据上看，多跑跑实地情 ...

          我说的是总体情况，个别高端房产价格一直涨是可能的，黄金地段。。。配套装修。。物业等附加投入越来余越大，当然会支撑房价上涨。。。。这是合理的。估计这也是将来房地产发展的方向，商业地产 旅游地产等带有其他高附加值的地产项目前景会比较好