[房产专业贴]当今房产现象释疑[房产专业贴]

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发表于 2008-3-4 11:24 |只看该作者 |倒序浏览

珍惜别人的发言和意见，请勿灌水！

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                           《十年房市十年坎坷》
如今房产已经是百姓大众的炙点，我将从市场、供应商、开发商、银行、政府等5个方面向大家解释当今房市的疑点。
取材除了上海北京等表现极端的其他普通大型城市。

疑点1 房地产的性质
很多人都不知道熟知的房地产为何物，房地产属于服务业——第三产业，是将众多住房需求的集中表现。

疑点2 房价要降
都说房价要降、出现拐点？其实不然！
持这个观点的消费者主要是望房莫及者，这也是政府头疼的地方。对于一个政府来说最重要的是社会稳定。如今房价从1998年房地产全面启动市场到现在，其售价已经远远超过一般工薪阶层的承受能力，来自对未来莫名的恐慌逐渐蔓延，这是政府最害怕的事情，再加上对宏观经济的调控初衷，一轮轮的调控措施陆续出台。

大家可以看到以前几次政策对市场的反作用力，以及最近一次的过度打压，我只挑几个有代表性的：

“交易税”，相关政策还有“不得更名”等，就是五年内过户的商品房需要交纳交易税，杜绝炒楼花现象和减速炒房频率。

“97政策”，就是70%以上的90平方的户型，这个政策曾经被业界指为不懂市场的举措。效果有两个，一是引发了大户型“限量效应”的价格增长，二是提升商品房价格。这里我说明一下第二个效果。大家想想在相同边长的情况下，是四边形围合的面积大还是六边形围合的面积大？当然公摊区域不可能是六边形，那把无论这个六边形拉伸成正方形还是长方形，又要满足摆布户型入口的需求，它的面积都只可能是增大。何况还要尽可能减少黑面积（就是不能直接采光或者采光纵深过大的房间面积）。那又要在相同面积的公摊上设计楼盘就必须在同一个地块增加楼的数量，就是要修6栋楼才能达到原来5栋楼的开发量。但事实上这根本就不可能，按照规划局的技术要求——楼宇之间的退距、地块的退红、有限的建筑密度、苛刻的商住比例、无情的空军限高约束了楼宇数量，出现了开发量的实际减少。这样就不能摊薄地价成本、资金成本和修建成本。

“开发贷”，贷款从紧的政策迫使依赖资金滚动开发的开发商急于回收前期建设资金，这是目前房价下跌现象主要两个原因之一，但这是短暂的，只要挺过了这关这个项目的价格马上就会恢复到开发商意愿的水平，而且还很有可能将前期损失的价格空间弥补回来。

“2年核查期”，闲置2年没有开发的土地将收归国有。这是目前房价看跌但仍然出现上市井喷的原因。

“按揭计数”，从第二套按揭开始，首付款比例和月供按数加大。这个政策是最厉害的：一来增加导致目前房产价格疯涨主要力量的炒房者的成本和风险，二来更加有效利用社会热钱，减少有钱人屯房的活力。这是目前房价下跌现象主要两个原因之二，说白了就是把原来能买2-3套房的人就是2-3个客户合并成一个客户，就是大家拿不出钱了。以前是这些人利用手里的热前套活银行的钱注入房市，使房市资金空前庞大，但真正的买家却是银行，这也是美国“次级债”风暴给中国政府和金融界敲响的警钟——银行不能过分降低流动性使其过剩，使其具有能够引发大面积银行坏账风险的能力。

从目前来看，中国房市的刚性需求事仍然存在的，但它需要在相当长一段时期内缓步出现，不能让其它因素利用这个基础高筑价格壁垒，比如炒房。目前中国房市的表现象极了二十年前日本房市泡沫，但为什么还是有相当多的学者认为这不是一回事的根本原因。说来简单，但要准确拿捏这个尺度却是非常不容易的，从这点来看，我个人对中国政府的洞察力非常钦佩。

疑点3 房价的均价为什么不降
   这个道理很显而易见：
1、各地政府不愿降，这是GDP的主要动力，是税收的主要来源之一；
2、开发商降不了，钢筋水泥的价格已经和3年前相比翻了一倍还多，地价是房价的主要部分，却不顾市场呼声逐日高攀，背后是政府利益的强硬现实；
3、为了保值都必须涨，有话说“你不能跑赢刘翔，但你必须跑赢CPI”，按中国目前年CPI百分之五到六的水平，房价每年上涨10%都是“不涨价”（注意CPI的综合效应，就是累加效应）；
4、银行不能让房价降，银行最害怕的就是大面积坏帐从而引发风暴，就像美国“次级债”。在房地产行业里面什么是最敏感的？消费者？材料供应商？还是开发商？皆错！是资金！如果看到房价的均价在降，投资的人首先就会想办法逃离，而这段时间为了安全逃离还会制造“假繁荣”。一旦资金连断裂，房地产将全面萎缩。这不仅是银行不敢想象，也是任何一国任何一届政府都不敢玩的火。
5、物业持有者不愿降，很显然谁都不愿投资失败。

疑点4  房价出现拐点

这个说法的始创人是万科房产王石，我只说一个业内消息，老王刚刚启动了战略转身——将为政府长期承建“三房”：经适、限价、廉租房，也就是说已经被招安了。大家想想这个房地产龙头老大和政府背后的政治、利益、妥协、利用？刘永好就是它的成功案例。北京另一个房产老总老潘则代表了房地产的业内声音，不会出现拐点。

疑点5 房价如何涨
其实只要仔细看就能发现，现在正是中国中产阶级崛起的阶段，这个阶段盲目、强烈、巨大。其实除了恶性涨价，每年15%一下都是正常的。

[ 本帖最后由 r868 于 2008-3-5 00:26 编辑 ]

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古妮娅该用户已被删除	12楼发表于 2008-3-5 00:31 \|只看该作者提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽
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