作为一个业内人士，看到那个房价能上80万的帖子，说说我的观点。

王子

         那人典型的无脑流，没有数据 完全凭着想象得出的结果，只凭感觉，100个人有一百种说法，就说说我所在体系目前的现状吧，我们公司做的有旅游 地产 建设 劳务，包含了建筑的全产业链，我可以负责人的说，我们在西安市场主体施工建筑质量是第一的。前几年我们基本是有干不完的工程，都是别人求着我们。。。我们挑选优质项目接，几年之间 我们从十几个项目发展到37个，就是从去年到今年 特别是今年，接项目相当难。。。单价低，开发商资金困难都导致整个房地产产业链景气度明显在下降， 所以我们公司也在大力转型，现在主攻旅游产业。但是这只是现象，可能身处不同环境的人有不同的看法。
     
         关键是要有根据，我刚在网上随便搜索的数据，2011年开工保障房是1000万套，2012年的全国商品房竣工面积9万万多平米，接近10万万平米，就按照10万平米计算。 10万平米，按照100平米一套房子计算，也是2012年竣工1000万套商品房。
   
    哪么2012年官方统计的数据就是竣工可住房屋2000万套。加上各种集体小产权房，城中村改造房屋，这个大家默认和商品房是1：4的比例，还有农民自建房屋（质量好，可居住时间长的），商业公寓综合起来按照1/4的商品房数量计算，那就是500万套。这样2012年实际新建住房就是2500万套。一套按照3口人居住的话，可以解决7500万人的住房问题。

    我不清楚在此之前几十年已经建成的商品房总面积是多少，保守估计至少解决了5亿人的住房需求吧，不说再过25年，按照目前速度再过5年，基本又能解决5-6亿人的住房需求。

    到那时，你再建房子卖给谁去。

     房地产过去能飞速增长的前提是基数太小，房改之前没有商品房概念，所以有一个需求释放和爆发的过程。现在只不过是惯性发展，如果商品房市场按照目前速度发展，几年之后，我估计5-6年吧。。。商品房就会饱和和过剩。。。  供过于求的时候，推动房价上涨的一大重要因素就不复存在了。

     我不太关心经济，很多发达國镓经济和房地产发展都会经历类似的过程。。。。美国 日本已经发生了
中国炡椨如果不及事调整和控制，必然也会走类似的老路。。。

     

潜规则

原创内容 水晶 +5

西门吹雪

王子 发表于 2013-9-29 17:09
哥 2-3年之前买的。。。。  最经帮我哥买 看了很多房子

      再说我的数据和我买没买房有什么联系？ ...

好吧，看你说的晕得很。

十年以来，你不知道一线城市的上涨倍数？业内人士不知道？二线每年至少都要10%。升10倍的比比皆是。

有一只看不见的手就是你说的供需关系。可惜你还是想错了。那只手是TG指挥的。

lrj2003

3线城市以上，未来10年房价是不会跌的。

ugg

王子 发表于 2013-9-29 13:40  我说的是总体情况，个别高端房产价格一直涨是可能的，黄金地段。。。配套装修。。物业等附加投 ...

我个人感觉，户籍制度的存在，区域的发展不平衡，必然导致某些区域或者说优势区域的房价持续上涨，幅度的问题，其他地方不说，福建省内，福州跟厦门的房价长期来看，还是会涨的，，就福州来说，房价目前还是稳涨，二环内的房价很坚挺。还是那句话，商品房不是卖给穷人的，我们觉得贵的，对别人来说也许很便宜。角度问题。

xjf1100

王子,说下前一阵子一个新闻...大概意思

武汉以后几年每年要还1000多亿,2012年土地收入是600多亿,(所以才有危机)您觉得,武汉房价会跌吗?

未来几年武汉房价是稳涨不会降,和什么市场需求统统没有关系,除非中央给武汉发行地方债,权利,

这才是真正的中国房价精髓懂了不?

房子不管多少钱,总会有人买,至于买不起的,谁管你死活....财政收入高就行......

王子

alexair 发表于 2013-9-29 18:55
请教下业内lz，保守估计下中国房子的建筑质量能管多少年？

只要符号建筑质量检验标准 在施工过程中经过了各道工序验收 都没有问题

豆腐渣工程毕竟是少数，而且大多存在于二次结构和装修方面 对房屋主体没有影响

99%的正规商品房主体结构是不会存在大的质量问题的 放心  大多数豆腐渣是那种公益援建项目 是多层（7层）以下的结构

影子

房子各地差异很大，你的感觉是对的，这轮房价上涨是一线的事，和二三线关系不大。
二三线过去几年很多城市的开工量超过北京上海，而北京的土地出让量这几年下降很快，炡椨已经快无地可卖了
北京的房价别说80万，但是整体超越纽约并不会太远

批量出现过亿豪宅也就这两年的事

alexair

请教下业内lz，保守估计下中国房子的建筑质量能管多少年？

r868

lz没算地域因素。比如城里的房子，以后可能大多用于租赁，毕竟外来人口会很多，大大超过本地居民。

也就是100个人分别住在0-100，但是由于社会资源分布问题，使这100个人都往0-10跑，也就是原来的11-100的住房需求集中到了0-10，所以0-10即便是再翻两番也不够需求，而不是修了100套之后楼市就会处于饱和状态。更重要的是，这种由于集中而产生的流动效应是相互叠加的，北京的会有需求往上海跑，同理上海可能需要往深圳广州和成都重庆跑，这样一来，住房需求就扩大了。

王子

西门吹雪 发表于 2013-9-29 16:57
业内人士，我一声叹息，你买过房没有？

拿一堆数据，你不会去实际跑跑看？

哥 2-3年之前买的。。。。  最经帮我哥买 看了很多房子

      再说我的数据和我买没买房有什么联系？ 我们公司自己开发的也有房地产项目 也有房产代销业务。。。我妹在房屋中介上班。。。。 我们公司有下到劳务主体施工 上到总承包 房地产 全产业链的子公司。。。 即XXX集团建筑劳务有限公司 XX集团建设有限公司 XX集团XX房地产开发有限公司。 从上到下都有了解。。。

     西安最高的建筑陕西科技信息大厦是我们建的 西安曲江中海 雅居乐 万科 很多项目都是我们总承包建的。。。 总承包公司难道还没你一个卖房客更了解房地产商的情况吗？西安在曲江很多“湖北卓越”的牌子。。。曲江海洋馆对面就是 那一片别墅 高层我们盖了很多

西门吹雪

业内人士，我一声叹息，你买过房没有？

拿一堆数据，你不会去实际跑跑看？

我直说吧，我一看你说的就知道没买过房

lrj2003

北京北6环内，没2万的房子，不是有那么多人买，怎么可能卖那么贵？

二爷威武

王子 发表于 2013-9-29 11:51
你说的这些是不确定因素，但是供需会下降是明确的

我说的这个不确定因素，正是这个國镓特有的经济特色。

落叶归根

只有时间能验证了，

王子

ugg 发表于 2013-9-29 12:51
我就说一点，保障房跟商品房能比吗？配套，区域，画片，质量，居民素质等等。不要从数据上看，多跑跑实地情 ...

          我说的是总体情况，个别高端房产价格一直涨是可能的，黄金地段。。。配套装修。。物业等附加投入越来余越大，当然会支撑房价上涨。。。。这是合理的。估计这也是将来房地产发展的方向，商业地产 旅游地产等带有其他高附加值的地产项目前景会比较好

白色轮回

空着也不会给屌丝住的好么

王子

detector 发表于 2013-9-29 11:57
你忘记一件很重要的事情, 房子控制在谁的手里. 1000W套房子正常是可以解决3000W人的住房问题, 但实际上可能 ...

控制在谁手里不重要 只要没有空置 就实现了它的基本居住功能，释放了需求。。。

fangchong

我的观点基本和楼主一致

hasuprobe

落叶归根 发表于 2013-9-29 12:44
金融现象也没有说只涨不跌的，多头无力，空头就开始了，你看现在多头有力吗？是全民买房吗？我看没有。

谁都没说 金融现象会只涨不跌，就算涨 也未必是直线的涨，也可以加速涨，缓速涨，回调一下再涨，一波一波的涨。
你看不见全民买房。不是因为没有购买意愿，而是没有购买能力。
我没钱买房，不等于我不想买。
你可以看看那些有钱的，有大量闲钱的，是只买了房子满足居住需求，不额外买很多房子，只是持有现金储蓄之类
还是不需要住那么多平米，却买了那么多平米

seiya

你觉得人民币未来不会日元化？

ugg

我就说一点，保障房跟商品房能比吗？配套，区域，画片，质量，居民素质等等。不要从数据上看，多跑跑实地情况，数据流在天朝就是屁，不知道数据是可以捏造的？数据是一回事，实际是一回事。

落叶归根

hasuprobe 发表于 2013-9-29 12:35
本职功能只是一方面。

如果考虑本职功能，买A股干嘛，连纸片都看不到，价值=0，但只要人们预期它会上涨 ...

金融现象也没有说只涨不跌的，多头无力，空头就开始了，你看现在多头有力吗？是全民买房吗？我看没有。

hasuprobe

王子 发表于 2013-9-29 11:42
任何商品不可能脱离你本职的功能，拟投资的前提房子有人住，你买了一套房子。。。 要么自住 ...

本职功能只是一方面。

如果考虑本职功能，买A股干嘛，连纸片都看不到，价值=0，但只要人们预期它会上涨，并且会到那个时候还会有人接盘，那么就会有人恐惧踏空而买进，需求增加，价格上升。

你考虑供需关系 只是主要考虑了 使用价值的需求

别忘了 如果一个商品，人们普遍预期它价格将会上升，这是投机需求，并不一定非得有使用需求。

况且房子不但是实物商品，并且兼具金融商品属性。

房子和纸币，有一定的比例关系，这也是供给和需求。纸币的供给量相对于房子总是大的，造房子的速度怎么也不会比纸币发行量快。

可是房子买好了，理论上不会长出面积，不会生长创造价值、利润。只会折旧，使用价值在下降。
顶多是房子所处的地段，由于开发等原因，更加繁荣了，产生了级差地租。但在中国级差地租在大，也不该大过欧美日的中心街区，可房价还可以高于它们。那么就应该有额外的因素在。

买了房子，折旧，但价格不降反涨。内在原因并非房子的价值在提高，而是相对于房子数量，纸币是供过于求的，更多的纸币追逐相对稀缺的房子。
供过于求，价格下跌。这是铁律。我们看到的涨房价，其实不是房子的价值在涨，房价在涨，更多的是纸币价格在跌，就是纸币贬值。

说白了，房价暴涨的这十几年，其实是人民币对外升值压力内化后，对内大幅度贬值的十几年。
这种金融现象，当然会出乎正常商品一般价值规律，当然会超出大多数人的收入承受能力。但金融铁律在那里。本质上还是供需关系的综合体现。只不过不是一般正常商品（比如菜场的大米、蔬菜）的供求关系而已。

笑三烽

二三线城市，西部城市楼主这样的数据可以解释。

北上广深这样的一线城市就不能这样的数据解释了。

只说北京，全国最好的教育，医疗，官商资源， 全国十二亿人口，只有一个北京。

房价怎么走显而易见。

xjf1100

所以别谈开发商,开发商都是帮炡椨打工,赚点小钱,谁都知道,最大收入归谁了.....

关键他还垄断土地,爱要不要,老子我就80W一个平方,怎么的???

lichaohao1

成交不火那是因为上届炡椨在用行政力量压着。
你看取消限购，限贷会是什么样子。

xjf1100

如果房子,税收加土地成本就是2W一平米,你降多少卖????

羊羊羊

一线火爆是事实。屌丝在深圳深切感受到涨速惊人。
二三线城市不知道如何