无所谓,再跟大家分享下我投资商铺的经验吧.非装B贴,玻璃心勿喷.

日王贝才

抬头一看标题很像熊大,也不知道发出来是不是被喷....


2000年的时候,
我在宜宾长宁县城的小广场(那个时候还是很破烂的一块农田地)附近买了个80平的临街铺,
一平2075元,
那个时候小县城的住房500元不到...
我找父母借了15W,这几乎是我父母的全部积蓄.
然后自己工作存的一点,找朋友借点,
全款付清.
最奇芭的是,过了几个月要办产权证和预交物管费安天然气管道什么的还要付1W5,
我实在拿出不钱就不接电话,
硬是拖了半年才去把手续完善.
开始租金25一个平方,
每年递增5%,
后来门口修了小广场,相当于城市的小公园,人流量大增,晚上很多跳舞的带孩子出来散步的,
换了租客,
最近一年的租金是接近7W多.铺子实值80W左右.


2008年的时候,
成都青羊区某菜市场升级,
重新打造的市场把摊位分割成几个平方出售,
一个摊位2W-6W不等,
我在水产区买了个最小的,2.1W,
市场统一招租10年.
租金比是第1年-第3年4%,第4年-第5年5%,第6年6%,第7年7%,类推第10年10%.
现在这个市场人气很旺,
估计到2018年收回的时候,租500一个月没问题,换句话说,回报25%以上.铺子实值不清楚,5W没有问题.
只恨当初没狠一点买它十个.


2013年的时候,
成都新成立了个商圈,
有宜家\迪卡龙\凯丹\苏宁(后来改成奥特莱斯)\欧尚,
这个商圈就在我家附近,
我就经常去逛,周末人气爆满,
城南本来有钱人就多,这个商圈的大部分停车场都不收费,
后来地铁口也修在这个商圈附近,
真的是,天时地利人和,
一公里范围,3家星巴克,2家肯德鸡,2家必胜客,
而且到了周末都要排长队...每一个商场的停车场也要排几条街才能停进去.
就这么偶然,
这个商圈有个新修的商业体,
这个商业体比上述商家有个重要的优势是,
地铁口直接通商场-1楼,从-1楼走出地面,就到宜家\欧尚\凯丹
就这么牛B!
然后我就直接排号,买了-1楼的某能餐饮的40多平方铺子,每平方4W多,
跟开发商签的合同,头三年8%的回报,三年后随行就市.
劳资虽然感觉开发商其实把铺子总价抬高了然后再卖给我,
但看在地铁出口毕经之路的份上,
还是咬牙买了,

然后就是昨天付款的那个铺子,
片区人口密集,17个小区,1.5W户,常住人口超过4W人.片区有成都较优质的楼盘,有两个小学2个中学2个幼儿园.
我买的负一楼的底商,  75平,6.8米层高可隔层,有烟道,水电气三通,离永辉超市入口50米.总价118W,单价算下来15600,如果再算隔层,8000左右,跟附近的商品房一个价格甚至还低,关键是"可餐饮".


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仅理性讨论,谢绝喷子,
看不惯直接点右上角X.

纯种屌丝

Pnz.StarCraft 发表于 2015-2-10 19:13
2005年我在北京买了套房，不到200W，现在大概1200W吧

05年有200万的 那很牛逼的

gtliao

=F.Y=LSY 发表于 2015-2-6 16:52
好像欧尚对面就是？

是的，凯丹正对面

Pnz.StarCraft

2005年我在北京买了套房，不到200W，现在大概1200W吧

=F.Y=LSY

xxxearth 发表于 2015-2-9 09:58
西部
印  
像嘛，我的钱包还是在女鞋之都店里买的，用了好多年了。

海滨城还可以，我那个品牌在那里也开了个店。。

xxxearth

=F.Y=LSY 发表于 2015-2-6 17:27
不是得，品牌叫西部**（省略两位，怕被百度抓取了对人家影响不好），做皮具的，口号是中国西部最大的皮具 ...

西部
印  
像嘛，我的钱包还是在女鞋之都店里买的，用了好多年了。

时代不同了，说实话，现在撵穿了已经，租金成本太高了，昨天在综合体里吃一碗冰粉8块，这个冰粉算是连锁店，街上的总店现在是3.5一碗，生意爆好，你让他卖便宜点？不可能，也就是说，起码4块钱都要交给包租婆，太可怕了，你看商场里随便喝个奶茶果汁，哪个不是10几块？成本也就几毛钱，也只有这样卖，才能勉强度日，作死的水店也是一片一片的，前提还是，水店租金不高，因为毕竟铺面很迷你，现在这边新开的海滨城，里面至少有10-20家喝水的，人流量还可以的，算是做得比较成功得综合体了，我依然比较担心其中的大部分垮掉，虽然说暴利，但是毕竟大部分钱要交租子。

至于你说的那些皮具，现在也是超难做，打折下来几大百，人家吃饱求了啊，不如添点钱去奥特莱斯买品牌。卖便宜了又拿不回成本，卖贵了又门可罗雀，基本上没人买。售货员上班皮都要耍lia了。

钱居士XMONEY

īˊ晶尛姐ˊ． 发表于 2015-2-6 11:42
不是泼你冷水哈财哥，
过去十年赚钱最多的是房地产，
有钱闭着眼睛买房子不管哪里都是赚。

是的，不过楼主能买敢买也是运气。2000的时候能说服家里自己凑出20万的，混八达里的人很少。

hydranana

旺财姐姐太威武了。

livejun

脸好疼。。屌丝去年才按了手套

=F.Y=LSY

日王贝才 发表于 2015-2-6 17:31
我晓得了。。。
说实话，
这种风格就是火一时，

财哥你Q名叫什么？
我感兴趣啊，求指点，她转不转我不关心，我下面两个店都可以随时转型啊

=F.Y=LSY

笑三烽 发表于 2015-2-6 18:11
也打下你的脸，必胜客这类牛B，商场要给他们条件他才会来，小商场还得向必胜客的管理层行贿。。。

费用全免+装修补贴嘛，对于直营的大品牌来说，这个是行规了吧。。。

斯托伊奇科夫

凯德的商管公司运营能力还是不错

yj8018

笑三烽 发表于 2015-2-6 18:11
也打下你的脸，必胜客这类牛B，商场要给他们条件他才会来，小商场还得向必胜客的管理层行贿。。。

这不是常识吗？有什么好说的，店大欺客客大欺店，一个道理

日王贝才

笑三烽 发表于 2015-2-6 18:11
也打下你的脸，必胜客这类牛B，商场要给他们条件他才会来，小商场还得向必胜客的管理层行贿。。。

这种道理我十年前就懂。只有给你打回去了。

笑三烽

日王贝才 发表于 2015-2-6 17:11
我不是转你哈，
你看看凯丹-1楼的餐饮，
只要正常点的，工作日的中午都爆满！

也打下你的脸，必胜客这类牛B，商场要给他们条件他才会来，小商场还得向必胜客的管理层行贿。。。

潜规则

原创内容

日王贝才

=F.Y=LSY 发表于 2015-2-6 17:38
我真不太晓得，我以前在里面做网络渠道的。
实体店涉及得很少，大概听同事说的是，当时13年左右，印像中 ...

OK，谢谢了。

=F.Y=LSY

日王贝才 发表于 2015-2-6 17:31
我晓得了。。。
说实话，
这种风格就是火一时，

确实是，老板娘比我们有远见，13年年底就在策划转型了
现在的产品都已经比较接近市场主流风格了，都是抄袭，没有以前手工皮具的特色了。
而且她13年底就去广州开厂了，想从批发商零售商的角色转型到生产厂家，产销一体的角色。
我去年也去过她广州的厂里，感觉还是规模挺大挺专业。
但是现在看来，貌似转型得不成功，反而把自己产品的品质拖下来了，自产自销的产品价格居然比找代加工的产品价格 贵，我也是醉得不行。。

=F.Y=LSY

日王贝才 发表于 2015-2-6 17:32
对了，能否pm我凯丹-1楼的租金，我做参考用？

我真不太晓得，我以前在里面做网络渠道的。
实体店涉及得很少，大概听同事说的是，当时13年左右，印像中是算下来500左右，不晓得记错没有
不过现在没有啥参考价值了。

日王贝才

对了，能否pm我凯丹-1楼的租金，我做参考用？

日王贝才

=F.Y=LSY 发表于 2015-2-6 17:27
不是得，品牌叫西部**（省略两位，怕被百度抓取了对人家影响不好），做皮具的，口号是中国西部最大的皮具 ...

我晓得了。。。
说实话，
这种风格就是火一时，
大妈风田园风。
半亩园一亩园，
现在都在撤柜了。
我觉得有个风格很适合她转型。
说不定能活。

=F.Y=LSY

日王贝才 发表于 2015-2-6 17:20
你们品牌是不是卖那个仿UGG样式的？

不是得，品牌叫西部**（省略两位，怕被百度抓取了对人家影响不好），做皮具的，口号是中国西部最大的皮具品牌。
老板娘很厉害，我跟着她做了两年，在最火的时候加入她团队，离开快一年了。
现在感觉她已经招架不住了，接连到处关店撤柜，公司也在裁员。
我开个店，这个月该结算上个月欠的货款，不到2W元，她都亲自在问我催款了，感觉形势很不对头啊

日王贝才

=F.Y=LSY 发表于 2015-2-6 17:16
哪儿存在转不转，就是说到这一块了聊聊而已。
凯丹的人气不用说，那区位优势，商业航空母舰战斗群里似的 ...

你们品牌是不是卖那个仿UGG样式的？

日王贝才

=F.Y=LSY 发表于 2015-2-6 17:16
哪儿存在转不转，就是说到这一块了聊聊而已。
凯丹的人气不用说，那区位优势，商业航空母舰战斗群里似的 ...

嗯，我买的铺子就在凯丹对面的-1楼，
还在招商中。

=F.Y=LSY

日王贝才 发表于 2015-2-6 17:11
我不是转你哈，
你看看凯丹-1楼的餐饮，
只要正常点的，工作日的中午都爆满！

哪儿存在转不转，就是说到这一块了聊聊而已。
凯丹的人气不用说，那区位优势，商业航空母舰战斗群里似的
不是商品的事，感觉凯丹的消费者更认品牌，相对对价格的敏感度较低。
之前我们品牌的店就在凯丹负一楼，一个月的销售额在20万到30万之间的水平，确实挣钱。
但是租约到期，凯丹就调我们位置，让我们去三楼，租金差不多，业绩直接垮了一半以上。
成都像凯丹一样火爆的商场也多，但是真正半死不活的，更多。

日王贝才

七个梦 发表于 2015-2-6 17:14
好奇怪啊     财哥不是88年的么    2000年就工作了？？？？？

我每年都是20岁啊。

七个梦

好奇怪啊     财哥不是88年的么    2000年就工作了？？？？？

日王贝才

=F.Y=LSY 发表于 2015-2-6 17:02
这位是水友也是蛮有见解的，拿我自己的亲身经历来说吧，商铺最火的时候我还没入行。
之前几年我在一个皮 ...

我不是转你哈，
你看看凯丹-1楼的餐饮，
只要正常点的，工作日的中午都爆满！
随意你约个时间，我们中午12点凯丹见（春节没人部分商家歇业不说了）。
你只要找得到坐的算你厉害。

现在只有做死的商品，
没有做死的商场。
凯丹我从开业就在逛，
死的都是不知名的商家和烂市的商家，
比如JACKJONS,比如你说的鞋皮具。
我这么喜欢逛街的人，我进都不想进去。
为啥子，一看就是淘宝货。

餐饮也有做死的，
但是楼下的顺旺鸡，隔壁的必胜客，怎么这么火？
更不要说绿茶外婆家了。

有那么大的人流量，
如果还倒闭，
只能说你卖的东西有问题，或者定位有问题。

=F.Y=LSY

xxxearth 发表于 2015-2-6 12:56
你这些所谓的经验，实际上只是在合适的时间，有胆量，家里也有余钱，仅此而已。

2000年是么？2000年成都 ...

这位是水友也是蛮有见解的，拿我自己的亲身经历来说吧，商铺最火的时候我还没入行。
之前几年我在一个皮具品牌工作，下面成都有20多家分店。
然后今年成都的店直接关了5,6来家了，外地的店也关了3,4家（品牌直营店和加盟店都有），包括比较大的九方，鞋都的二楼一个店，还有九里堤一个比较老牌的商场，现在就连凯丹和339欢乐颂也在谈续租还是撤柜的事情。全部都是比较成熟的商业综合体里面，同样的人，同样的产品定位，现在成都商业综合体太多太多了，整个商场都没什么人气，商铺都是依托在商场上面的，大势所趋，个别店铺也不能逆天改命。

然后说说自己，自己后来开了个实体店，也是这个品牌的皮具，口岸和常住人口都是相当不错的地方。但整个商场普遍都是萎靡，我一个月就6W左右销售额，在商场里面还算销售额名列前茅的（除了大品牌联营店，就私人商铺零售业来说）。算下来除了水电物管租金人工，自己就挣他妈6K到8K一个月（自己人力成本管理成本还没算进去，再加上自己利用一些现成资源渠道，还剩了很多成本的）。现在商场80来家商户，已经有7,8家关门歇业了，租金大家都只有和商场拖欠扯皮。

在说说自己商场外面，一个广场的临街商铺，店铺转让的，倒闭的在70%以上，真心看着真的觉得胆战心惊，包括我一个打星际的朋友，投资了20来万搞的一个奶茶铺，3,4个月就嗝屁。
搞餐饮的也是同类相残，死掉的也很多，活下来的也是苟延残喘。

现在这个行情真的可怕。

=F.Y=LSY

gtliao 发表于 2015-2-6 15:54
我就在康普雷斯酒店24楼。。。。。。。。。。。
求勾搭

好像欧尚对面就是？