关于房价，从事房地产行业财务总监的一点点观念，仅供参考

shouhuzhez

房地产的核心成本，主要是土地及相关成本，前期费用，开发成本，建安成本，资本化利息，配套设施，三费一税，如果是市中心且土地上有建筑还有拆迁安置成本。
简单说一下，1万/平的房子，土地成本和各种规费及税收占了45%~55%，贷款利息占了5~10%左右，建安成本占了20%，其他配套设施，费用等等成本占了10~15%，利润也就在15%~25%

地方炡椨加大建设，投入都需要钱，大部分地方炡椨都高额负债了，土地和税收是不会降价的，请问从哪个环节房子可以降价？？？县城房价3500~4500，主要是因为土地便宜，税费低，建安材料等造成的价格影响真心不大。。。。

因此房价依旧是稳定缓慢的上升的，但是不会再出现暴涨的状态了，相对于通货膨胀，相对于货币购买能力的下降，这个角度上来看，房价确实是在持续下降！

上面说的是整体趋势，从小环境来说，因为近两年实体经济的寒冬，房地产的超大体量造成的超级利润额度，资金杠杆原理的房地产投入，造成各大中小企业一股脑进军房地产，而國镓对于房地产开发贷二三四的控制，以及销售阶段监管资金的掌控力度，出发点一是为了避免出现烂尾楼，导致居民购房出现问题引起的社会动荡，一方面扼杀了小型房地产商的空间，大量的存量房超标，资金链断裂，会在2015年凸显，同时也导致了这两年民间贷款如小贷公司，P2P,P2C，C2C等的畸形繁荣，更进一步加剧了中小房地产商的成本。
在2014年底，老板跑路成为一个现象，2015年预计还将加剧，所以2~3年内，房价甚至会有稍许下降，但是下降空间不大，因为成本摆在那里。

对于购房者，基本不需要太大担心，现在买房，和以后买房，区别不会很大，虽然随着通货膨胀，房价相对在下降，但是我们不是经营者，我们的存款也依旧在持续贬值，所以相对来说，房价是基本持平的。。。。。

以上仅为个人意见，仅供大家参考，希望共同交流，求同存异，而不是恶语攻击，谢谢！

日王贝才

STop_St0p 发表于 2015-2-1 22:53
二三线城市以及再往下的城市的房价由于供应量太大，未来几个月，看下跌趋势，不排除有部分小型开发商崩盘， ...

真心感谢.

STop_St0p

二三线城市以及再往下的城市的房价由于供应量太大，未来几个月，看下跌趋势，不排除有部分小型开发商崩盘，特别是那种所谓开发区的房子，大家尽量别买，
北京上海特例，因为限购，现在价格无法反映真是房价，如果放开，房价将暴涨，

近阶段投资尽量避开房产，因为投资的目的是为了保值增值，目前来说，还是股市最看好，牛市趋势丝毫未变，

最后总结一句，买房赚钱是靠房价上涨，但是最大的因素就是可以杠杆交易，

比如1万买的房子，如果涨到1.5万，那么房价涨50%，但是你如果是仅仅付了首付，那么你只有拿出了3000快的单价相当于，上涨是倍数放大的，直接就翻倍有余了，

买房千万千万记住，不要怕，一定要贷款贷足，

[JXSA].Joffre

果断卖掉手上多余的两套房子买进集团公司11.5的理财啊
不然套在手上发霉？

[JXSA].Joffre

七个梦 发表于 2015-1-30 21:53
楼上居然有人说   现在应该把房子卖了卖理财产品

我擦

呵呵  

EZ企鹅

房价肯定不是由成本决定的. 而是由供求关系决定的...

Agile_AQ

把RMB换成美金，买成美元资产才是后面的好选择啊。

烙饼创业

在一二线城市只要有能力，不管是自住还是投资都可以买，在三线及其以下城市，如果纯投资买房的话还是慎重为好

七个梦

楼上居然有人说   现在应该把房子卖了卖理财产品

我擦

我不管你买什么理财产品  你先给我把房子卖了   我就佩服你

我周围现在有卖房的  但都是已有3.4套 卖一套换现钱给公司运转  或则是投资实业的居多

卖了提现买理财产品   这个思路  这个智商  真的是屌。

菊菊思密达

福州房价不跌就行了

puro

房价不涨，土豪就撤资，这么明显到道理，不需要思考吧，所以现在房价不跌主要是靠通胀，就是全国人民在扛着。

W_M_W

一线城市只涨不跌，这是稳的。
二三线城市，不知道明年如何了

SCI)_W_Y_W

成本决定价格的话，这世界上就没亏钱的企业了。。。

tezhlp44

如果炡椨征收房产税呢？

笑三烽

刁总书记 发表于 2015-1-29 11:32
1.我觉得人口红利没有消失，计划生育  只是计划了体制内的一小部分人。从我身边的80后同事来看，有80%的 ...

商品房的人口红利，不像普通的消费品只是有人都会有


你说的农村人口，你观察下你周边的农村人口哪个在老家没房？？

要一个年收入一两万的农村人口进城买上百万的商品房，我觉得这部分农村人品范围非常小，前十几年已经消化掉了。

笑三烽

shouhuzhez 发表于 2015-1-30 08:51
你说得很对，所以我上面也说了，大量的存量房，一方面是小开发商的加入，一方面是房价脱离了实际，人口红 ...

你认为房价还能执平通涨，而我认为中国经济未来五年会遇到通缩，或者说是实际意义上的通缩。中国经济不可能维持这十来年的高增涨了，近五年中国经济的增长是低效的，可以说实际经济放缓在几年前就开始了。

如果还来一轮通涨，只有央行放更大的水，那肯定会影响到GD的执政了。而且我认为就算是央行放水都不一定起作用，

幸福愤青

      

shouhuzhez

[JXSA].Joffre 发表于 2015-1-29 11:47
投资房子不能升值靠租金？
连装修的钱都挣不回来
现在投资房地产和在股市被套牢没啥区别

哥们，我不是这个观点啊，我的意思是房地产涨价应该难以跟上通货膨胀了！但是如果我们实力不够，且没有好的理财渠道和方式，再说最近P2P和P2C的流行，本金风险实在太大。在这个前提下，保值的方式就是买套房子，给下一代用也好还是怎么也好，也就出个首付，租金加公积金什么的用来还贷。相对比较保值！
要把这个当做投资还是算了，投资是讲究投资回报率的，也是带有风险的。。。。没风险还想获得稳定高收益，那除非你有关系。。。

shouhuzhez

笑三烽 发表于 2015-1-29 11:08
楼主说的不错，我想跟你探讨下，

你主要是从成本方面得出的结论，

你说得很对，所以我上面也说了，大量的存量房，一方面是小开发商的加入，一方面是房价脱离了实际，人口红利消失，老龄化严重，所以现在房地产有意向做老年公寓或者老年XX所一类的，但是因为成本太高，短期无法看到效益，所以还是未能进一步推行。。。
存量房的积压，民间贷款的高额利息，所以我个人认为2015年，房地产会受到一点冲击，但是主流一线城市影响不大，长期来看还是稳定波动上升的，只不过应该赶不上通货膨胀的速度了！
國镓虽然也想拉低房价到正常水平，但是经济形式不允许而已！地方经济不靠房地产没办法发展，中央财政拨款杯水车薪！

csulyf2

:):)

潜规则

原创内容 水晶 +5

kingiceman131

真土豪现在都往国外投资土地了

[ESP]の哈哥

房价不会暴涨，也不会暴跌，基本是稳定的
买不起房子的人确实很多，但是他们也要租房需求，所以有钱的人买房子，没钱的人租房子，房子还是会继续卖

[JXSA].Joffre

现在果断出手把手上多余的房子卖了买理财

[JXSA].Joffre

投资房子不能升值靠租金？
连装修的钱都挣不回来
现在投资房地产和在股市被套牢没啥区别

刁总书记

笑三烽 发表于 2015-1-29 11:08
楼主说的不错，我想跟你探讨下，

你主要是从成本方面得出的结论，

1.我觉得人口红利没有消失，计划生育  只是计划了体制内的一小部分人。从我身边的80后同事来看，有80%的同事都有自己的亲兄弟姐妹。农村超生的，体制外超生的比比皆是。这些人恰恰是买房的主力军。就算在八达做个小调查，我相信非独生的肯定比独生的多得多。
2.房价高 普通老百姓买不起，并不代表房价会下跌。买得起的还会继续买   买不起的还会继续租 并且寻找机会买房   中国至少还有20年的城镇化道路要走。即使买不起房，租也要租在城市里。
比如 理想状态是100个人 人手一套房  房价1W
而事实是，1个人拥有100套房，另外99个人租房，房价同样是1w。
所以房价的高低  和普通老百姓是否承担得起  没有直接关系   土豪能承担得起 就够支撑持续高房价了

笑三烽

楼主说的不错，我想跟你探讨下，

你主要是从成本方面得出的结论，

我有个从事房地产销售方面的朋友，他说了两个观点对房价偏悲观。

1、中国人口红利确实在消失，需求少了

2、房价这些年涨的太高，已经脱离了普通老百姓的消费能力。 买的起的都买了，买不起的还是买不起

笑三烽

楼主说的不错，我想跟你探讨下，

你主要是从成本方面得出的结论，

我有个从事房地产销售方面的朋友，他说了两个观点对房价偏悲观。

1、中国人口红利确实在消失，需求少了

2、房价这些年涨的太高，已经脱离了普通老百姓的消费能力。 买的起的都买了，买不起的还是买不起

SimoN