住房需求各阶层的分析

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前两年住房和城乡建设部副部长齐骥在一次新闻发布会上表示，到2008年底，中国城镇人均住房建筑面积达到了28平方米以上，是1978年人均住房面积的4.2倍。全国工商联房地产商会会长聂梅生也曾说：我国目前住房持有率达到了80%左右，人均住宅面积达到26平方米，香港城市居民住房面积是7.1平方米，日本是15.8平方米，低于我国内地的人均住宅面积。如果这一数据是可信的话我们所面临的居住问题可以说基本上解决了。在“住房状况如此之好，比以往任何时候都好的形势下”，人们反而大谈什么“蜗居时代”真是令人十分费解。


　　其实问题的实质不在数据是否失真，而在于如今的社会状态与３０年前不可同日而语了。所谓“人均住房面积”已经没有太多意义，在住房市场化的条件下，人们已经分化成不同的阶层。所以利益不同，立场不同，观点不同。


　　此前曾有学者研究我国居民在住房问题上的两极分化现象。在其调查的样本分析中显示：“对住房20%的最高住房面积拥有者占全部住房面积的46.3%,而最低组20%的家庭只占到全部住房面积的7%。实事上住房的价值不仅仅在于面积,更主要的是住房在城市中的位置,住房建造质量的差异,因此,住房的市价更能体现出其财产的性质.从这点看财产占有量差异更明显。最高的20%的家庭,所拥有住房价值占全部住房价值的60.73%,而最低组20%的家庭所拥有的住房价值却不足2%,两者悬殊比高达32倍之巨,而其中中间组所拥有的住房价值也仅只有本分份额的一半。以基尼系数来测量这种财产的不均衡状态也是非常明显的,家庭占有的房产价值的基尼系数高0.576,这表明财产的不平等程度超过了收入的不平等程度。”因此，在这种阶层分化的情况下，任何调控政策的出台都将会遇到非常复杂的反应。所以我们不妨抛开住房建设对经济发展的作用，仅以需求角度来分析一下各个“住房阶级”。


　　在住房阶级中，第一级是不积极的富有者，他们占有大量住房，但只是将其视为一种财产贮藏手段，就如存钱一样。一般的调整政策对其影响不大，只要不开征物业税，他们的这部分财产就不会受大的影响。第二级积极的富有者，他对视住房为财富增殖的手段，对政策调控十分敏感。这其中又分为利用银行贷款的积极者与利用自有资金的积极者。前者对信贷调控手段十分敏感，后者对住房交易税收政策变化更敏感。第三级是住房财富的依附者。他们的财富来源主要是经营房产业，或是利用金融杠杆炒房，或是依赖住房中介服务。房市持续火爆是他们成为（或有望成为）富人的基本条件，一旦房市低落他们就有可能沦为负债一族。第四级是已经满足住房需求者。这些人的住房需求（包括改善性需求）基本上得到满足。有关房市的风风雨雨只是他们茶余饭后的谈资，虽然他们也会对调控政策发表一些意见，但房价的涨跌对他们来说只有符号意义。第五级是对住房的积极需求者。这些人算不上富人也不是穷人。他们自住房需求和改善性需求还未得到满足。这些人对房市调控政策非常关注，是市场上的主跌派。第六级是住房有条件需求者。这些人士经济实力有限，即使房价下跌三四成他们也无力承接，他们更指望社会保障性住房政策的出台，强化保障性住房的调控政策才对他们有实际意义。第七级是住房需求无望者。他们既无实力购房，也不在保障性住房条件框定之内。虽然他们有着强烈的住房需求，但还只能在租赁市场上寻求解决。


　　以上的分法主要是以住房需求来分，个人或家庭的经济实力还不是主要依据。比如“第四级已经满足住房需求者”中，有些家庭是下岗职工或是其它中低收入人群，但在福利分房时代就已经解决住房问题，他们就可能被与一些富人划到一起。


　　这样划分后我们就可以看出为什么國镓出台任何一项有关房地产的调控措施都会引起完全不同的反响。如对开征物业税，前三个阶级反对声音最大。但因此引起房价下跌却会使第五阶级受益。但当这些人一旦成为有产者后，又会对物业税普遍征收心存疑虑。而第七阶级租房者又会对开征物业税后是否会引起房租上涨担心？


　　所以，现在的调控政策没有最好和更好，只有对谁有利或不利。而目前最缺的是让所有人都能看懂的全面系统解决方案。如果國镓调控政策总是停留在零敲碎打阶段，房地产业就永远是中国的梦魇。

zamble

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razor-fantasy

国际行情 5 毛
投诚组 发表于 2010-5-21 17:30

毛线——现在国内好像已经降到3毛一帖了！