观点： 中国房地产建设活动的反弹有多真实？

GG69

汪涛

瑞银编制的建设活动指数同比增速在1-2月份强劲反弹（见图1）。瑞银始终强调建设活动指数是中国经济最重要的指标之一；并且与市场共识相反，瑞银也一直认为房地产建设活动将在2009年下半年复苏。眼下房地产销售开始回升、建设活动指数大幅反弹，这是否意味着持续的复苏已经开始了呢？

瑞银的答案

建设活动指数的大幅反弹很明显是一个积极信号。然而，目前要判断持续性的复苏是否已经开始仍为时过早，尽管我们很想说“我们早就知道”。事实上，在考察了建设活动指数各个成分的涨跌后可以发现，复苏能否持续的关键还需要两个因素－－销售量的持续回升以及新开工面积的增长。

目前议论最多的房地产新闻就是房地产销量同比增速在最近两个月回升（见图2）。尽管一些人认为房地产销量的增加只是由于开发商更大幅度地降价，销量的反弹还是带动了房地产股票上涨。

现在看来还有更多的好消息－－房地产在建面积和竣工面积在1-2月份均同比强劲增长（见图2）。然而，考虑到房屋建设从开工到竣工通常需要1-2年的时间，目前竣工面积的增长可能仅仅反映了18-24个月之前房屋开工面积的猛增。这在一定程度上也解释了在建面积的增长。

在不那么积极的一面，新开工面积继续下跌，尽管跌幅已不那么深。而且土地购买面积仍继续大幅下跌（见图3）。这些疲弱的表现反映了（1）开发商对未来前景的看法仍然悲观；（2）大众住宅及炡椨规划的低端保障性住宅建设尚未大规模启动。

预计大众和低端的住宅建设将在未来数月中强劲增长，到2009年第3季度将可以完全抵消掉高端住宅新开工面积的持续下跌。到那时才可以说中国的住宅建设活动已经稳稳地走在了持续复苏的轨道上。

与此同时，如果房地产销售可以继续上升，那么即便这是降价导致的，还是会大大增强开发商对家庭部门现有（可能一直都压抑着的）住宅需求的信心。这同样将会使住宅新开工面积增加。否则的话，新增加的房地产供给（已竣工的住宅）和疲弱的销售可能会压低房价、使人气进一步低迷。所以让我们拭目以待。

（本文作者汪涛是瑞银集团中国区首席经济学家。文中所述仅代表她个人观点。）

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