驳熊大中国房价偏低论——房地产业的几个谎言

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发表于 2010-10-11 06:14 |只看该作者 |倒序浏览

1、近几年房价持续上涨，不少买房较早的人，身价随之上涨，自然喜气洋洋。这是典型的投资心态。社会上有一套房的家庭占了大多数，一般家庭不大可能在房价涨幅巨大后抛售后获利，因中国人“安居乐业”的观念根深蒂固，为赚钱而卖出房子再租房的做法是要有先进的投资观念的。所以不管自己的房子涨了多少，只要不卖，就不能实现这种收益。也就是所说的纸上富贵。所以，房价虽然涨了不少，可是对于大多只有一套房的家庭来讲，没有什么意义。
2、中国住房贷款是浮动利率，当利率变动时，从第二年初开始，实行新利率。人们买房时，一看一个月还款不过一两千元，小意思，完全可以承受。但现行一年期存款利率仅2.52%(在2004年甚至低于物价涨幅3%)，贷款利率6.12%考滤到通帐因素，实际利率为负值，但1979年来利率的算术平均值是6.58%。美国几十年来平均房贷利率为8-9%。如以后利率提高到正常水平，还款压力会非常沉重。如贷款利率是6.12，贷40万、20年，利息为30万，如果利率升至6.84%、7.20%，则利息分别是33.5、35.6万，如果利率升到9％甚至更高，则还贷压力将剧增。所以买房人应谨慎考虑利率风险，正所谓人无远虑，必有近忧。
3、中国人多地少，所以房价应上涨。中国平均人口密度是每平方公里132人，日本、韩国、印度、越南、德国的这个数据分别为336、478、338、238、230。即使沿海的13省、市、自治区的平均人口密度也不过每平方公里407人，与上述几个國镓相比并没有本质差别，如按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度，如日本山地、丘陵占3/4，按适宜居住的面积计算，日本的人口密度超过了1300人每平方公里。另如考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。所以虽中国人多，但地并不少，人多不是房价肯定上涨的理由。
4、房价只会涨不会跌。也许从一个比较长的时间，比如50年，不考虑通货膨胀，房价确实只涨不跌。可是长期看涨，并不等于只涨不跌。事实上没有任何一种东西是只涨不跌的，不管有多少看起来充分的理由。日本是个土地资源极度匮乏的國镓，而且三分之二是山地，所以当年举国上下都认为房价没有理由不涨。结果最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个國镓的地价与在纽约上市的所有公司的净资产值之和。结果日本从1990年起房价连跌14年，跌到上世纪70年代的水平，拖累了整个日本经济。
5、房子买入后就一劳永逸。根据中国法律，业主对房屋建筑拥有所有权，但是对于住房的土地，并无所有权，最多只有70年的使用权，而且从开发商拿到土地之日起算。
6、上海是国际化大都市，房价只涨不会跌。美国作为一个高度发达的资本主义國镓，也仅有纽Y、芝加G、洛杉J等区区几个国际化大都市，上海在亚洲有些名气，在世界上没有多少人知道。上海曾与韩国的丽水争办2010年世博会，丽水既然申办世博会，当然不是一个差劲的城市，可是有多少人知道丽水这个城市？韩国大邱的地铁不知何时建成，但1995年地铁发生纵火事故，可见1995年之前就建成了。可是中国有多少人知道大邱这个地方呢？而上海地铁95年4月才试运营。所以房价应与东京等地看齐的说法不过是别有用心，愿者上钩的谎言罢了。
7、中国经济发展，收入提高，房价也应涨。不错，中国这两年收入提高较快，如上海，2003和2004人均可支配收入分别为14867、16683，一年增长12%。可是房子不象一般的消费品，是要用一二十年的积蓄来购买的。所以房价涨幅应大大低于收入增长。
8、土地紧缩后，土地供不应求。事实并非如此。如“土地供应不足”传闻较多的北J，国土资源部介绍，北J2004年经营性项目土地使用权入市交易共成交了71宗土地，比上年同期增长了92%；成交土地总面积437.71公顷，比上年同期增长了213%。北J市仍有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活。开发商制造这种真实的慌言，不过是想让消费者接受高房价。
9、炡椨不会让房价下跌，会托市。日本炡椨不比中国某一地方炡椨有钱吗？就是香港炡椨，也远比中国一些地方炡椨有钱？当日本与香港的房价持续下跌的时候，难道日本与香港炡椨希望房价下跌吗？商品的价格涨跌是由经济规律决定的，不以人们的主观意志为转移，当房价下跌的各种因素积累到一定程度后，炡椨是无能为力的。

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