任志强 新政另解

回锅肉

面对复杂而严重的金融危机，美联储用尽了传统战争中的最后一粒子弹，誓死捍卫美国的经济增长。但与此同时的中国炡椨似乎并未认识到中国的经济也面临着严重下滑的危险，似乎并不愿意拿出更多的弹药来打赢这场战争。中国炡椨也许还自我得意的沉睡在8—9%的GDP高增长的美梦中，仍认为只要略施恩惠就能让市场重新恢复，并保持经济的高增长。

在美联储宣布进入有记录以来的最低利率水平的次日，中国炡椨也出台了稳定中国房地产市场的三项措施，姗姗来迟的新政并没有预想中的积极，正显示出中国炡椨对现有市场中的恶化仍保持着乐观的态度并没有认识到问题的严重性。



危机在加重

一、中国的经济已存在着比美国更严重的危机

当世界都认为中国仍保持着全球单个经济体中最高的增长速度时，我们应看到的却是如果在GDP还保持在8%以上的增长时，却出现了全国多个行业的全行业亏损，如电力、钢铁、炼油、民航等等，出现了多个行业的利润快速下滑、亏损在不断加大的现象时，要保持什么样的增长速度才能让这些行业不亏损或企业不倒闭呢？

从市场看，哪怕中国只有3—5%的GDP增长，也不应该让这些国家的重点行业，尤其是垄断行业出现全行业亏损。而在相对较高的增长时这种现象却越来越严重了。只能说明在GDP高增长的背后，中国经济还存在着更深层次的危险，这种危险远远大于美国已暴露出的金融风险的杀伤力。

二、对应中国经济下滑的政策风险

为拉动中国经济保持高增长，中国炡椨出台了四万亿元的投资计划，也许加大炡椨的财政投入可以拉动GDP的增长。但改革开放的历史经验告诉我们没有对大量民营企业的开放，是无能力解决约超过70%的就业的，没有经济的可循环性与可再生能力的投入，只能解决今天增长问题，却无能力解决今后的增长问题。可持续的发展方式不能仅靠大型国企的做大做强和重点专项工程的投入，还必须有利于民营经济的发展和刺激消费。当更多的投资集中于铁路、核电、机场、南水北调时，即不会解决更多的长久性就业，消费也不会由此而飞跃，更不会加速城市化水平。



新政并不新

国家已再次肯定了房地产是中国经济的重要支柱产业。但什么是房地产、如何利用和认识中国的房地产等多个问题还存在着重大的差异，因此出台的措施也必然难以到位。

新的措施中首先坚持了保障性住房的炡椨责任，这是住房体系中的一部分，但却未必是房地产房地产中的一部分。

根据1995年生效的《房地产管理法》理解，非出让土地中的所有建设都与房地产无关，包括廉租房与经济适用住房等，这些保障性住房并不是房地产市场中的概念。这只是炡椨的责任。可以用市场化的方式代建，但不是市场中可以自由交易的商品，也不是可以借以赢利的经营性商品。应该严格的与市场分开，保证其保障性住房非自由交易品的独立性和分配的公平、补贴的公平。

换句话说，措施中的第一条，几百万套的保障性住房并不是房地产市场中的内容，也与稳定房地产市场无关，并非《房地产法》中的确定的市场内容。文件明确了炡椨的责任，但例入稳定市场的措施之内大约就有些文不对题了。且其保障的数量远远高于按2005年1%人口普查资料所统计的应保障数量。而炡椨如果用保障性住房当作市场经营则有利于解决低收入住房困难家庭的住房问题，不利于市场经济的自我调节，会让供求关系向供过于求的天平一侧倾斜，而不利于消化早已出现空置大量上升的存量市场，并可能让空置或烂尾再创历史新高。

措施中的第二条是直接针对现有市场政策的调整。一是，重新定义与解释关于去年9月份下达的涉及第二套住房个贷政策的部分内容；二是，限期减免了部分二手房交易中的营业税。

前者是降低了一手房购买时改善性住房部分家庭的个贷门槛，以利于让现住房低于城市平均住房条件的家庭可以享受0.7倍的低利率和20%的低首付，会释放这部分家庭的消费升级需求。但除此之外对消费市场则没有更多的吸引了，而这部分需求能占总量中的比例有多少呢？也许相当一部分改善性消费需求存在于原住房略高于城市的平均住房水平，但因房主工作调动、父母住所变化、子女上学、子女工作变化、就医等各种原因仍有改善与变动需求的家庭之中。而这些需求则被强制排除于政策门槛降低的条件之外了。因此仅靠部分的降低门槛也许并不能有效的释放市场的需求，并不能扩大到市场的各个角落，也对市场扩大消费的作用有限。

后者是降低二手房卖出时的营业税，降低这种可能转移在价格中由购房者承担的税费。在市场低迷期间，减免交易税费等于可以降低交易的价格，让购买者减少消费支出的同时，并不减少或略有增加卖出者的收益。有利于增加二手房的房源和活跃二手房的交易，同时也会一定程度上增加改善性需求一手房市场中的购买能力与交易量。

前者为促进购买，后者更有利于转让，但这两者政策中的共同点却是中央坚决打击住房投机、炒房行为的决心。

商品房作为一种商品天生就有投机与投资的属性。为什么中国在发展市场经济时会修改《刑法》，取消了“投机倒把”罪。因为市场中的任何商品都有交易与再交易的特权，这就必然具有了天生的可投资与投机性，包括股票、期货、黄金、古董、字画，也包括苹果、白菜、服装与住房。为什么其他商品都不限制投资，而对住房则在投资上恨之入骨呢？法律难道可以是不公平的对待某一种商品的吗？

本来商品房中的投资行为所占的比重并不大，全国约只占总量的5%左右，更多的是居住需求的支撑。但居住同时房屋不会升值，不会产生投资效应吗？可惜不到 5%的投资行为却成了中国政策制定的基础与出发点，这也就是为什么只对给住房消费造成了巨大伤害的“第二套房”个贷政策进行了局部的修改、降低了门槛，但没有宣布干脆取消的原因。

什么是第二套住房，国际上许多国家都有法律上的界定。如同时持有两套可居住的现房超过六个月的类似规定与解释。而只有一套可居住的住房又购买了第二套不可即时居住的期房并不能界定为拥有两套可居住的住房。改善住房的前提是能住进新房的时点，而在住进新房后几个月之中将旧房卖掉，仍只能说明是拥有一套住房并且不是一种专门为了投资与投机的行为。但中国的法律不是这样界定的。第二套住房的时点发生于购买期房的个贷时间，尽管这个房子没有产权、无法居住，但已有了投机的定性、有了个贷上的差别对待。恨不得要让民众将旧房先卖了，住在大街上（或者住一套小于城市平均住房水平的房子里）以证明自己再买的新房不是投资，才能享受优惠利率的政策，这岂不是笑话。

为了防止和抑制投资行为，于是政策宁愿牺牲更多的改善需求、牺牲拉动经济与消费，也要坚决的守住错误的底线，却不知道这种错误会付出多么沉重的代价。倒洗澡水是应该的，但如果连孩子都一起倒掉了，这个代价就太大了。正像为了限制少数人的投机获利，而让大多数人无法利用政策优惠而享受改善住房的幸福并不是一件值得出台的政策。

同样在本应取消全世界都没有的自住房转让的营业税政策上，采取了一年内减免并保留了不满两年差价收税的尾巴的做法，也强调和说明了打击投资与投机行为的决心，缺少让民众利用财产性收入发财的宽容之心，更让人难以理解。

当市场上升且价格上涨时，也许投资或投机的行为会在某个城市、某个时段集中出现，但全国一盘棋的政策面对的不是个别城市和个别时段。请问660个城市中的炒房团有多少、总量又有多少？那些二、三、四线城市的市场中又有多少投机的行为呢？

当市场下滑且价格下跌时，还会有多少投机者敢于以身试水呢？如今的政策调整恰恰是在这种情况之中，而一年的期限是否能期待房价与交易量能从下滑中迅速的扭转而变成上升呢？都说也许有人会抄底，请问股票市场中有谁在抄底呢、有谁知道底在哪里呢？这种担忧竟让政策变形并留下了小尾巴，不也同样让人觉得可笑吗？

政策措施中的第三条是加大对开发商的信贷支持，以增加投资、拉动消费，却不知道没有消费增长的预期是不会再加大生产的投资的。

目前市场中缺少的不是投资而是消费，任何生产都必须靠消费支撑，否则增加的会是更多的烂尾楼。

当然引导开发企业积极应对市场变化、促进商品房销售的潜台词是让房地产商降价，用爱国价的利益牺牲转变市场的预期来促进销售。大多数民众与官员们振振有辞的理由都在于2007年的地价推高了房价的暴涨，理应降低利润空间、降低价格扩大销量。

是的，市场中除了特殊商品房之外，又有哪些开发商不在公开或变相的降价呢？否则房价指数怎么会下降。按现有的指数水平2007年的涨价因素早已被消化了，价格水平已远远的低于2007年。

是的，过去的低价土地中的商品房降价之后仍有利润，但公开市场中取得的高价土地商品房则完全不同了。这与钢铁行业同样，当消化那些高价铁矿石时的的钢材价格下滑已让整个行业连续数月亏损了，让那些经销高价钢的中介也大大亏了一把，只有这些高价铁矿石被亏损吃光之后，才可能重新恢复钢厂的盈利。房地产也是同样的。

市场中不少见的却是开发商降价之后的困境，全国因降价而要求退房的纠纷处处可见。但却没有一处地方炡椨出动警察来保护民众的财产，也没有一个打砸售楼处的客户受到法律的处罚。降价似乎并不被炡椨与法律所保护，更有甚者还出现了南京的物价部门认为降价是价格欺诈的怪事。看来炡椨并不愿看到降价的现象普遍发生，而降价实际早已普遍出现了。

没出现的是房价的暴跌，没出现的是民众在希望奔驰车卖个QQ的价格。比如北京市三环路以内的价格和上海内环线以内的价格大约都变化不大，略有下降并不能引发大多数民众的欲望。而中低收入家庭想让这些房子降到更低的、降到他们能接受的价格也并不现实。更多的降价形成的资产缩水则会让82%左右拥有私有产权住房的家庭更不满意。市场的价格在供过于求时必然是下降的博弈过程，但许多城市与地区并非供过于求的现象。民众仍在观望和预期房价下降就不是一种价格的博弈，而是政策导向引发的信心与预期变化了。

如果国家文件将这种潜台词并成“降价”二字，那么市场一定会增加更多的观望而并非实际的购买行为，且当房价暴跌时，炡椨所能看到的并非是销售量上升，而是更多的大量烂尾楼。

是否增加投资不取决于银行的信贷，而取决于市场中的销售增长，没有消费行为的回涨，也许银行有钱可贷也并不肯去承担烂尾楼的风险。银行惜贷并不会借一纸文件而解除，而只要有市场的消费支撑，没有文件也会变相的给以支持，这是经济规律和市场规则，这也是文件无法改变的。

开发商的变相降价，如职工内部认购价、老客户优惠价、赠送附加品、免物业费等，正是因为换个理由降价以避免与已高价购房的客户发生冲突，避免退房风潮。如果炡椨更强有力的保护契约，开发商又何苦去玩弄这些降价的花样呢？也正因此才会出现房价指数下降但仍有涨幅的情况，假如将这些暗补变成真实的房价指数大约数月之前房价指数就已经进入了负增长了。仅从指数上看无法解释部分发展中地区的房价上涨和部分地区的房价暴跌。而真实的情况则是局部市场的价格已退回到 2006年之前了。2007年的涨价因素已与房价无关了，部分地区在此前并未发生价格的暴涨，而是在2008年才开始延后涨价的过程。

中国的地区差别巨大，因此价格与市场情况变化巨大。全国统一的一片要求降价之声并不反映为统一的市场情况，但政策的制定却以此为依据判断则就大错特错了，难道市场稳定的大目标中不包括防止价格的暴涨暴落吗？

如果有充分的土地供给，大约也不会有大量的天价土地出现，就不会因地价推高房价的情况。如果没有国家扩大供给的号召，开发商也不会大量储备土地。铁矿石的卖方涨价的强势推高了中国钢铁的涨价强势，正说明了这样一种逻辑。铁矿石与石油是中国炡椨管不了的事，但中国的土地却是中国炡椨说了算的。当市场让钢铁行业亏损时，房地产也面临着同样的命运。那么也许开发商并不应承担房价上涨的责任。同样的是不管是钢铁行业还是房地产行业的亏损都是中国经济的不幸，也同样不会给相关的行业与劳动者带来幸福。美国炡椨面临着对三大汽车企业的救助难题，也与中国炡椨所面临的困境相同，而对经济的责任要求炡椨只能做出尽管不是最优却不得不做的选择。美国炡椨救得不是汽车企业，而只是通过汽车企业的生存来保就业、保增长、保稳定，中国大概也是同样的道理，这总比就烂尾楼要好得多。



特殊时刻应施特政

最重要的是中国炡椨并非没有弹药了，更重要的是炡椨在自认为不会出现更多的烂尾楼。炡椨认为只要稍稍的降低一些门槛，需求就会爆发出来。这种政策的出台更多展现出的是“摸着石头过河”的“无知”，是先走一小步看看再说的“迟钝”，是这次不行下次再来的“延误”。

中国今年现有的城市房屋建设规模高达43亿平方米（年底大约会超过44亿平方米），其中房地产开发约占60%（25亿多平方米），另有40%是非房地产开发的楼堂管所和部分住宅。现有房地产开发的住宅总量大约占全部住宅总量的75%（合计约24亿平方米，房地产占18亿平方米左右）。但11月竣工量仅为6 亿多平方米，约占在建总量的不到15%，按这种周期计算，在建房屋要7年才能竣工，其反映出的一定是停工的楼盘占多数。烂尾的出现是早晚的事，无非是政策的积极与被动决定着烂尾的时间和烂尾的数量。

正常的施工周期大约为3年半，即每年的竣工量应为在施量的30%左右，而今年的竣工量已出现了不正常的状态，并且这种状态在现有政策下会继续恶化。至少可以看到的是建设效率降低了一倍，潜在的危险即将爆发。

今年仅房地产开发新开工面积大约就要超过9亿平方米，而去年最高峰的房地产销售量为7.7亿平方米，今年不到6亿平方米。也就是说，已开工的26亿平方米左右的在施面积要四年以上才能卖完，又何来的扩大投资，再增加新开工呢？

假定明年的销售与今年持平（这很难），但新开的面积就一定会部分停工与压缩，明年的新开工就会大大的压缩，投资会快速的下滑。

除非新的政策，如购房减免个人所得税等再深度的刺激居民的消费，让销售量恢复到2007年的水平，或增长超过2007年的水平，否则炡椨应减少土地的供给和减少新增的开工量，以避免更严重的经济损失后果。

如果新政不能有利的促进消费，那么就绝不可能拉动投资，也不可能让房地产成为启动经济的火车头。今年房地产的投资占GDP的比重甚大，明年就很难说了，也许贡献率第一的房地产会大大的拉了GDP增长的后腿。

已出台的政策会对市场产生一定的影响，消费需求会有一定程度的释放，会适度的提高市场的销售量，也会让开发商的日子好过一些，但真正要解决拉动经济增长却不是这点政策就能建功立业的。

中央炡椨高高在上、雾里看花，也许并没有真正认识到市场问题的严重性，而地方炡椨早就深受其害了。因此可以明显的看到的是地方炡椨出台的政策远远优于中央炡椨的政策。如重庆市的购房免征个税的政策，几十亿元保障性住房不再建设而是回购市场住房等。如长沙市的购房补贴替代经济适用住房建设政策，如某地早在中央政策出台之前就减免了二手房转让的营业税政策，如变形提高普通商品房界限以降低交易契税等。正因为第一线的官员们更深切的感受到房地产市场下滑对经济的危害。

也许在这些中央措施之后会有更多的地方炡椨继续出台大量的新政，来挽救可能继续下滑的经济，但为什么是中央炡椨存了大量的弹药而让地方炡椨去拼命呢？

也许政策的制定恰恰是因为各中央管理机构之间的利益冲突，没有人愿意承认错误和承担责任，反而将球踢给了地方炡椨，岂不知任何地方炡椨超出中央政策的优惠与宽容都是对中央政策的一种嘲笑与讽刺。地方炡椨舍得拿出孩子去套狼，而中央炡椨却坐等享受福荫，那么中国的经济又如何增长呢？

有人说许多的中央政策只让地方掏钱。比如0.7倍的低息就等于挤了银行的利润或差价。那么为什么不可以减少银行的营业税或所得税而将这部分优惠换成国家的支出呢？这不是会让更多的民众可以分享国家的关怀，而非银行的关怀吗？为什么不可以出台让地方炡椨掏钱的政策时给地方炡椨以返还，也变成国家的一种优惠，而不是地方炡椨的优惠呢？

政策出台之所以缩手缩脚、不够大方，根子还在于国家并不想优惠于民；也并不认为不优惠于民，中国的经济就会出现危机；并不相信会有大量的烂尾和房价暴跌；也并不认为已出台的政策不能刺激消费和拉动经济增长。

还有些观点认为不应救开发商，更认为房价的上升本就是开发商的错。经济的调整就应该让开发商承担损失，因此不应救市。且不说这种理解对不对，救的也绝不是开发商。

美国也认为金融危机是投行们的错、是金融界的错，但现在并非是评判谁的罪的时候，而是美国的金融体系不能垮台的时候。因此一定要用一切办法救金融界并用一切办法稳定金融体系和维持经济秩序。同样在中国的经济快速下滑时，不是去指责或评判市场中哪些经济主体应对错误负责。而是要先从经济的大局出发解决中国经济增长的问题，解决中国的城市住房问题，解决市场的稳定问题，救完火之后才能去追究火灾的责任。

还有些观点认为退税是件难以操作的事情，大多数发达国家的个税是按年计算、按家庭抚养系数计算的，且多位单一税。而中国的个税大约有十二种税法管辖，多是按月计算，并大多以工资收入税源扣税为主，因此操作有难度，并容易引发免税造成的收入分配不公。但这些大约都不应该成为阻止有利于民众的政策出台的理由，且不论美国炡椨与其他国家炡椨就是有多少难题，仅从中国的改革看，所有的改革又有哪样不是在解决比免税更难的难题呢？也许日子好过了让那些决策者早就忘了郰尒岼的三个有利于，更忘了炡椨的改革责任就是要解决难题，又何况上海市早在1999—2003年就实行过这种购房的免个税政策。重庆今天也在实行这种政策，要想去做至少可以去学学这些城市早就有的经验吧，至少可以放权让地方炡椨实行免政策吧！

真正的原因大约还在于决策者认为经济与市场没有这么困难，危机没有这么严重，认为用不着动用更特殊的手段来刺激经济与消费，或者是舍不得用孩子去套狼。难道非要等狼来了把孩子吃了之后才想去打狼吗？似乎市场中的任何损失都与炡椨无关，那么地方炡椨又为何要努力的去救市呢？只不过第一线的官员们比坐在空中楼阁的官员们更能深刻的认识到市场中经济下滑的危害，他们要面对那些选举他们做父母官的百姓，他们不得不作出更难的决策。其实主动出击的免税也许并不会减少财政的收入，只是境内的损失境外补。当经济增长、交易增加时，他项税收是可以弥补这种减税的损失的，更重要的是这是对百姓有利的长远大计。否则为什么资本主义的国家都实行了这种免税政策，反而是社会主义制度不肯让利于民呢？市场出现危机时如果还不肯用特殊的政策来解决特殊的危机，市场高涨时就更不会出台这种有利于消费者的优惠政策了。

自11月20日，温总理召开座谈会之后，各级机关都在为房地产市场稳定措施的十条意见做准备。但十条意见上报之后，大部分都因上述的各种观点和也许争论之中被否决了。每个部门都有各自的解释自我保护与利益冲突，让有利于经济增长和拉动消费的措施都进了弹药库，却不能直接进入战场。

几十条政策最后变成了只有两项政策出台，真是太令人失望了。但有至少比没有强，新政至少让已经多年抬出起头来的房地产可以站起来说是重要的支柱产业了；至少让民众看到了国家炡椨准备稳定市场的决心了；至少可以看到炡椨并不想让房地产大起大落影响中国的经济增长；至少看到炡椨要依靠房地产来拉动中国的经济；至少承认房地产是扩大内需的重要产业。

虽然连1998年为拉动经济而缓行的土地增值税仍未被取消，但准备依法取消的城市房地产税让市场看到了一些希望，也许下一步仍会有依法取消的各种税费，能进一步让恶化的市场形势有所改变。

市场就是市场，不会无缘无故的供，也不会无缘无故的求。只有当政策吸引力足以改变市场的预期时，市场才会为了趋利而动。投资者当然期望有利可图，消费者当然期望物美价廉，当两者产生冲突时，当然要靠政策来平衡，或者政策让投资者获利，或者让消费者受益，这样才能真正的让市场活跃起来。当年韩愈不正是用真金白银才换取了信任，建立了有激励和竞争的市场吗？如今也同样，世界经济的下滑已让中国的经济同时受到了冲击，各国炡椨都拿出了真金白银来挽救市场、刺激消费，中国炡椨更大跨步的免税政策才能更有效的刺激银行中的储蓄变成消费。

本就下滑的博弈已让博弈的双方不是站在一个水平线上，博弈的结果早就可想而知了。只有当政策的天平能让弱势的一方站稳脚跟而不再下滑时，才不会让博弈变成两败俱伤，否则谁都不会在暴跌的经济挣扎中受益。

中国的经济基础远不如美国的强大；中国的社会保障体系远不如美国的健全；中国更没有美国超发美元硬通货的能力；中国经济体系的脆弱程度远不如美国更能抵抗风险和损失，也正因为如此才会出现GDP8%以上的增长时却会有大量的支柱型产业全行业亏损的怪事。在这种强弱的对比之中，美国炡椨迅速的倾全力来挽救市场，力争将损失最大限度的缩小范围，力争在第一波金融冲击中获取成功，恨不能抛出最后一粒子弹。中国炡椨却在一步一步后退的打阵地防御战，舍不得吹响冲锋号，自以为身体强壮到可以抗得起风寒，非要等感冒变成了癌症时才肯动刀。如果不能在病情刚刚开始蔓延时出重拳以改变市场的预期，必然会造成更严重的后果。

中国炡椨已连续出台了一系列措施，但却是雷声大、雨点小，更像是一幅宣传画，远不如地方炡椨出台的政策更实惠、更直接，尤其是在对稳定房地产市场的政策措施中，中央炡椨本就被远远的抛在了地方炡椨的背后。此次的政策也没有任何突破与新意，岂不让市场失望、让民众灰心、让比黄金更重要的信心再一次倍受打击。

看来除了要有信心之外，还要有能力。这个能力就是政策能强有力的改变民众的预期、打破沉寂了数月的市场低迷。一粒破碎石子落入平静的湖面也会激起水花，但不会形成巨浪。无数次的碎石远不如集中起来的重炮出击，尤其是经济下滑的加速过程中，再像施舍一样的怜悯是无助于经济的恢复的。

兵家大忌莫过于“错失良机”了，而我们早已多次犯了兵家大忌，早在去年美国出现危机而减息时，中国还在加息和提高准备金率，今年仍死不回头，过度的乐观。发出的调整信号仍无法扭转下跌的势头，必将让更大的危险继续出现，让冬天更加寒冷。

aeolus

猪自强

Muscle