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标题: 关于房价，从事房地产行业财务总监的一点点观念，仅供参考 [打印本页]

作者: shouhuzhez 时间: 2015-1-29 09:25
标题: 关于房价，从事房地产行业财务总监的一点点观念，仅供参考
房地产的核心成本，主要是土地及相关成本，前期费用，开发成本，建安成本，资本化利息，配套设施，三费一税，如果是市中心且土地上有建筑还有拆迁安置成本。
简单说一下，1万/平的房子，土地成本和各种规费及税收占了45%~55%，贷款利息占了5~10%左右，建安成本占了20%，其他配套设施，费用等等成本占了10~15%，利润也就在15%~25%

地方炡椨加大建设，投入都需要钱，大部分地方炡椨都高额负债了，土地和税收是不会降价的，请问从哪个环节房子可以降价？？？县城房价3500~4500，主要是因为土地便宜，税费低，建安材料等造成的价格影响真心不大。。。。

因此房价依旧是稳定缓慢的上升的，但是不会再出现暴涨的状态了，相对于通货膨胀，相对于货币购买能力的下降，这个角度上来看，房价确实是在持续下降！

上面说的是整体趋势，从小环境来说，因为近两年实体经济的寒冬，房地产的超大体量造成的超级利润额度，资金杠杆原理的房地产投入，造成各大中小企业一股脑进军房地产，而國镓对于房地产开发贷二三四的控制，以及销售阶段监管资金的掌控力度，出发点一是为了避免出现烂尾楼，导致居民购房出现问题引起的社会动荡，一方面扼杀了小型房地产商的空间，大量的存量房超标，资金链断裂，会在2015年凸显，同时也导致了这两年民间贷款如小贷公司，P2P,P2C，C2C等的畸形繁荣，更进一步加剧了中小房地产商的成本。
在2014年底，老板跑路成为一个现象，2015年预计还将加剧，所以2~3年内，房价甚至会有稍许下降，但是下降空间不大，因为成本摆在那里。

对于购房者，基本不需要太大担心，现在买房，和以后买房，区别不会很大，虽然随着通货膨胀，房价相对在下降，但是我们不是经营者，我们的存款也依旧在持续贬值，所以相对来说，房价是基本持平的。。。。。

以上仅为个人意见，仅供大家参考，希望共同交流，求同存异，而不是恶语攻击，谢谢！

作者: shouhuzhez 时间: 2015-1-29 09:31
所以针对目前特别流行的P2P或者P2C，基金等项目，经济实力不够雄厚的，不能放到多个篮子的，千万不要介入，最简单的一句话：
你想的是别人的利息，别人想的是你的本金。。。。

作者: shouhuzhez 时间: 2015-1-29 09:36
如果有存款，而又不懂理财，那还是买房吧，因为你的钱是死钱，而房子价格明年和后年估计是相对便宜的，你买了还可以租出去，继续降低自己的成本，所以买房依旧还是可取的。
千万别信那些什么，我以前3000买的，现在涨到8000了，一你不会卖，二以前的3000和现在的8000，购买能力没虾米区别。
但是理财风险太大，如果有闲钱，钱也不是太多，买房依旧还是很好的选择！

作者: lion..love33 时间: 2015-1-29 10:50
我去年年底买了第二套，认为是最低点入的，现在来看应该还有一点点下降空间，但不后悔，唯一不爽的是本金不够，想买更好位置的房子的

作者: SimoN 时间: 2015-1-29 11:01

作者: 笑三烽 时间: 2015-1-29 11:08
楼主说的不错，我想跟你探讨下，

你主要是从成本方面得出的结论，

我有个从事房地产销售方面的朋友，他说了两个观点对房价偏悲观。

1、中国人口红利确实在消失，需求少了

2、房价这些年涨的太高，已经脱离了普通老百姓的消费能力。买的起的都买了，买不起的还是买不起

作者: 刁总书记 时间: 2015-1-29 11:32
本帖最后由刁总书记于 2015-1-29 11:34 编辑

笑三烽发表于 2015-1-29 11:08
楼主说的不错，我想跟你探讨下，

你主要是从成本方面得出的结论，

1.我觉得人口红利没有消失，计划生育  只是计划了体制内的一小部分人。从我身边的80后同事来看，有80%的同事都有自己的亲兄弟姐妹。农村超生的，体制外超生的比比皆是。这些人恰恰是买房的主力军。就算在八达做个小调查，我相信非独生的肯定比独生的多得多。
2.房价高普通老百姓买不起，并不代表房价会下跌。买得起的还会继续买买不起的还会继续租并且寻找机会买房中国至少还有20年的城镇化道路要走。即使买不起房，租也要租在城市里。
比如理想状态是100个人人手一套房  房价1W
而事实是，1个人拥有100套房，另外99个人租房，房价同样是1w。
所以房价的高低  和普通老百姓是否承担得起  没有直接关系土豪能承担得起就够支撑持续高房价了

作者: [JXSA].Joffre 时间: 2015-1-29 11:47
投资房子不能升值靠租金？
连装修的钱都挣不回来
现在投资房地产和在股市被套牢没啥区别

作者: [JXSA].Joffre 时间: 2015-1-29 11:48
现在果断出手把手上多余的房子卖了买理财

作者: [ESP]の哈哥 时间: 2015-1-29 11:53
房价不会暴涨，也不会暴跌，基本是稳定的
买不起房子的人确实很多，但是他们也要租房需求，所以有钱的人买房子，没钱的人租房子，房子还是会继续卖

作者: kingiceman131 时间: 2015-1-29 13:03
真土豪现在都往国外投资土地了

作者: 潜规则 时间: 2015-1-29 17:15
原创内容水晶 +5

作者: csulyf2 时间: 2015-1-29 19:47

:):)

作者: shouhuzhez 时间: 2015-1-30 08:51

笑三烽发表于 2015-1-29 11:08
楼主说的不错，我想跟你探讨下，

你主要是从成本方面得出的结论，

你说得很对，所以我上面也说了，大量的存量房，一方面是小开发商的加入，一方面是房价脱离了实际，人口红利消失，老龄化严重，所以现在房地产有意向做老年公寓或者老年XX所一类的，但是因为成本太高，短期无法看到效益，所以还是未能进一步推行。。。
存量房的积压，民间贷款的高额利息，所以我个人认为2015年，房地产会受到一点冲击，但是主流一线城市影响不大，长期来看还是稳定波动上升的，只不过应该赶不上通货膨胀的速度了！
國镓虽然也想拉低房价到正常水平，但是经济形式不允许而已！地方经济不靠房地产没办法发展，中央财政拨款杯水车薪！

作者: shouhuzhez 时间: 2015-1-30 08:55

[JXSA].Joffre 发表于 2015-1-29 11:47
投资房子不能升值靠租金？
连装修的钱都挣不回来
现在投资房地产和在股市被套牢没啥区别

哥们，我不是这个观点啊，我的意思是房地产涨价应该难以跟上通货膨胀了！但是如果我们实力不够，且没有好的理财渠道和方式，再说最近P2P和P2C的流行，本金风险实在太大。在这个前提下，保值的方式就是买套房子，给下一代用也好还是怎么也好，也就出个首付，租金加公积金什么的用来还贷。相对比较保值！
要把这个当做投资还是算了，投资是讲究投资回报率的，也是带有风险的。。。。没风险还想获得稳定高收益，那除非你有关系。。。

作者: 幸福愤青 时间: 2015-1-30 09:40

作者: 笑三烽 时间: 2015-1-30 14:46

shouhuzhez 发表于 2015-1-30 08:51
你说得很对，所以我上面也说了，大量的存量房，一方面是小开发商的加入，一方面是房价脱离了实际，人口红 ...

你认为房价还能执平通涨，而我认为中国经济未来五年会遇到通缩，或者说是实际意义上的通缩。中国经济不可能维持这十来年的高增涨了，近五年中国经济的增长是低效的，可以说实际经济放缓在几年前就开始了。

如果还来一轮通涨，只有央行放更大的水，那肯定会影响到GD的执政了。而且我认为就算是央行放水都不一定起作用，

作者: 笑三烽 时间: 2015-1-30 14:50

刁总书记发表于 2015-1-29 11:32
1.我觉得人口红利没有消失，计划生育只是计划了体制内的一小部分人。从我身边的80后同事来看，有80%的 ...

商品房的人口红利，不像普通的消费品只是有人都会有

你说的农村人口，你观察下你周边的农村人口哪个在老家没房？？

要一个年收入一两万的农村人口进城买上百万的商品房，我觉得这部分农村人品范围非常小，前十几年已经消化掉了。

作者: tezhlp44 时间: 2015-1-30 15:27
如果炡椨征收房产税呢？

作者: fangsir417 时间: 2015-1-30 17:22
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作者: SCI)_W_Y_W 时间: 2015-1-30 17:32
成本决定价格的话，这世界上就没亏钱的企业了。。。

作者: W_M_W 时间: 2015-1-30 17:39
一线城市只涨不跌，这是稳的。
二三线城市，不知道明年如何了

作者: puro 时间: 2015-1-30 21:32
房价不涨，土豪就撤资，这么明显到道理，不需要思考吧，所以现在房价不跌主要是靠通胀，就是全国人民在扛着。

作者: 菊菊思密达 时间: 2015-1-30 21:40
福州房价不跌就行了

作者: 七个梦 时间: 2015-1-30 21:53
楼上居然有人说现在应该把房子卖了卖理财产品

我擦

我不管你买什么理财产品  你先给我把房子卖了我就佩服你

我周围现在有卖房的  但都是已有3.4套卖一套换现钱给公司运转  或则是投资实业的居多

卖了提现买理财产品这个思路  这个智商  真的是屌。

作者: 烙饼创业 时间: 2015-1-31 02:16
在一二线城市只要有能力，不管是自住还是投资都可以买，在三线及其以下城市，如果纯投资买房的话还是慎重为好

作者: Agile_AQ 时间: 2015-2-1 21:06
把RMB换成美金，买成美元资产才是后面的好选择啊。

作者: EZ企鹅 时间: 2015-2-1 21:15
房价肯定不是由成本决定的. 而是由供求关系决定的...

作者: [JXSA].Joffre 时间: 2015-2-1 22:42

七个梦发表于 2015-1-30 21:53
楼上居然有人说现在应该把房子卖了卖理财产品

我擦

呵呵

作者: [JXSA].Joffre 时间: 2015-2-1 22:43
果断卖掉手上多余的两套房子买进集团公司11.5的理财啊
不然套在手上发霉？

作者: STop_St0p 时间: 2015-2-1 22:53
二三线城市以及再往下的城市的房价由于供应量太大，未来几个月，看下跌趋势，不排除有部分小型开发商崩盘，特别是那种所谓开发区的房子，大家尽量别买，
北京上海特例，因为限购，现在价格无法反映真是房价，如果放开，房价将暴涨，

近阶段投资尽量避开房产，因为投资的目的是为了保值增值，目前来说，还是股市最看好，牛市趋势丝毫未变，

最后总结一句，买房赚钱是靠房价上涨，但是最大的因素就是可以杠杆交易，

比如1万买的房子，如果涨到1.5万，那么房价涨50%，但是你如果是仅仅付了首付，那么你只有拿出了3000快的单价相当于，上涨是倍数放大的，直接就翻倍有余了，

买房千万千万记住，不要怕，一定要贷款贷足，

作者: 日王贝才 时间: 2015-2-2 10:15

STop_St0p 发表于 2015-2-1 22:53
二三线城市以及再往下的城市的房价由于供应量太大，未来几个月，看下跌趋势，不排除有部分小型开发商崩盘， ...

真心感谢.

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