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标题: 作为一个业内人士，看到那个房价能上80万的帖子，说说我的观点。 [打印本页]

作者: 王子 时间: 2013-9-29 11:01
标题: 作为一个业内人士，看到那个房价能上80万的帖子，说说我的观点。
本帖最后由王子于 2013-9-29 11:24 编辑

      那人典型的无脑流，没有数据完全凭着想象得出的结果，只凭感觉，100个人有一百种说法，就说说我所在体系目前的现状吧，我们公司做的有旅游地产建设劳务，包含了建筑的全产业链，我可以负责人的说，我们在西安市场主体施工建筑质量是第一的。前几年我们基本是有干不完的工程，都是别人求着我们。。。我们挑选优质项目接，几年之间我们从十几个项目发展到37个，就是从去年到今年特别是今年，接项目相当难。。。单价低，开发商资金困难都导致整个房地产产业链景气度明显在下降，所以我们公司也在大力转型，现在主攻旅游产业。但是这只是现象，可能身处不同环境的人有不同的看法。

      关键是要有根据，我刚在网上随便搜索的数据，2011年开工保障房是1000万套，2012年的全国商品房竣工面积9万万多平米，接近10万万平米，就按照10万平米计算。 10万平米，按照100平米一套房子计算，也是2012年竣工1000万套商品房。

哪么2012年官方统计的数据就是竣工可住房屋2000万套。加上各种集体小产权房，城中村改造房屋，这个大家默认和商品房是1：4的比例，还有农民自建房屋（质量好，可居住时间长的），商业公寓综合起来按照1/4的商品房数量计算，那就是500万套。这样2012年实际新建住房就是2500万套。一套按照3口人居住的话，可以解决7500万人的住房问题。

我不清楚在此之前几十年已经建成的商品房总面积是多少，保守估计至少解决了5亿人的住房需求吧，不说再过25年，按照目前速度再过5年，基本又能解决5-6亿人的住房需求。

到那时，你再建房子卖给谁去。

   房地产过去能飞速增长的前提是基数太小，房改之前没有商品房概念，所以有一个需求释放和爆发的过程。现在只不过是惯性发展，如果商品房市场按照目前速度发展，几年之后，我估计5-6年吧。。。商品房就会饱和和过剩。。。  供过于求的时候，推动房价上涨的一大重要因素就不复存在了。

   我不太关心经济，很多发达國镓经济和房地产发展都会经历类似的过程。。。。美国日本已经发生了
中国炡椨如果不及事调整和控制，必然也会走类似的老路。。。

作者: faye2500 时间: 2013-9-29 11:06
别老业内人士了，说说你在公司干什么的

作者: 王子 时间: 2013-9-29 11:10
我感觉是经济发展速度最快到峰值的时候基本也是房地产业到达顶峰的时候。。。。。房价受制于经济发展速度，所以应该是滞后的，有一个惯性上冲的过程，所以说当经济增长达到顶峰之后，房地产的顶峰也即将到来，大家可以找一下发达國镓的数据看看是不是

作者: 王子 时间: 2013-9-29 11:12

faye2500 发表于 2013-9-29 11:06
别老业内人士了，说说你在公司干什么的

我说的是公司每一个员工都能感受到的东西和干什么无关。

作者: 落叶归根 时间: 2013-9-29 11:13
本帖最后由落叶归根于 2013-9-29 11:16 编辑

我觉得可信，我姐姐是某房地产销售公司的副总，11年以前几乎无时间休息，每天工作超负荷大于18小时，和姐夫早就住在一起了，（一直没有时间结婚，结婚当天让我感受到了恐怖的电话，平均2分钟一个，响了一早上，全是工作电话）但是结婚却托到2012年才结婚，5月份听说公司派她去清华学经济管理，学期1年，如果说市场火爆，老板是不可能主动放行的。我觉得LZ从数据上说房地产市场已经接近饱和的论点非常正确。

作者: 王子 时间: 2013-9-29 11:19
在任何行业都是这样，在供需基本平衡或者供不应求的时候，大家都很乐观，很少去关注未来的供求关系。。。今年土豆涨价了，大家疯狂扩产，来年必然供过于求，价格暴跌。。于是大家又大量减产，于是来年价格又上升。。。于是土豆价格就会出现这样波浪走势。。。

房地产市场也是如此，只是房地产市场周期更长罢了，最关键的是房地产市场基本只有一次机会，因为房子不是消耗品。。。没有重复消费的需求。。。所以当真正供过于求的时候。。。那就是死期到了。。。。

作者: 拉普拉多 时间: 2013-9-29 11:20
也就是成交量下降厉害了？

作者: 王子 时间: 2013-9-29 11:23

落叶归根发表于 2013-9-29 11:13
我觉得可信，我姐姐是某房地产销售公司的副总，11年以前几乎无时间休息，每天工作超负荷大于18小时，和姐夫 ...

横有多高竖有多长房地产市场繁荣的时间越久。。。将来寒冬也越久。。。。任何行业都逃不过这基本的经济规律

作者: SimoN 时间: 2013-9-29 11:26

作者: 王子 时间: 2013-9-29 11:30

拉普拉多发表于 2013-9-29 11:20
也就是成交量下降厉害了？

是这样的一线的火爆不知道是真是假，即使是真的。。。那你看看几年前对于房地产火爆的新闻基本天天有现在是偶尔冒出来一个。。。大家还持怀疑态度。也就是说现在日光盘比以前明显少了。。。这也说明需求在明显下降。。。

就说西安房价明显在降低。。。我哥去年去看的房子，地铁一号线边上。。。前几天去定了，正好赶上地铁刚刚开通。。。还是现房，可是房价居然下跌了500多。。。（单价表没太注意变化没，实际优惠后的成交价价低了）。

作者: 二爷威武 时间: 2013-9-29 11:31
看供需对的，但是忽略一点消费预期以及炡椨调控和税收。

作者: hasuprobe 时间: 2013-9-29 11:34
如果大家都有房子居住

那么房子的需求就会下降？

难道房子的价值只有“居住”？？？？

在大陆，各种投资渠道，保值渠道，房子是烂的最轻的的选择

面对通胀你不买房子买什么

十年前房子2、3k 谁会想到10年后4、5w，上涨几十倍？

只要通胀下不去，并且没有更好的投资渠道，保值产品出现，房价除了涨，没有别的选择

除非房价上涨有害于+ - ，只要有害于+ - 那么它将动用一切力量，借助暴力机器，把它镇压下去。但恰恰相反。房价上涨有利于它，何乐而不为呢？

作者: 王子 时间: 2013-9-29 11:42

hasuprobe 发表于 2013-9-29 11:34
如果大家都有房子居住

那么房子的需求就会下降？

            任何商品不可能脱离你本职的功能，拟投资的前提房子有人住，你买了一套房子。。。要么自住要么出租，不可能想着一直空着等升值吧。。。。

   那些空置房要么没卖出去，要么是环境配套不到位没人愿意住的。。。

   当然我这里只考虑了供需关系，没考里其他通胀等等因素。。。但是供需可以说是决定一个商品价格最重要的因素。

作者: 王子 时间: 2013-9-29 11:51

二爷威武发表于 2013-9-29 11:31
看供需对的，但是忽略一点消费预期以及炡椨调控和税收。

你说的这些是不确定因素，但是供需会下降是明确的

作者: detector 时间: 2013-9-29 11:57
你忘记一件很重要的事情, 房子控制在谁的手里. 1000W套房子正常是可以解决3000W人的住房问题, 但实际上可能1000W人的住房问题都解决不了. 因为大量的房姐房哥手里有大量的房子

作者: 羊羊羊 时间: 2013-9-29 11:58
一线火爆是事实。屌丝在深圳深切感受到涨速惊人。
二三线城市不知道如何

作者: xjf1100 时间: 2013-9-29 12:00
如果房子,税收加土地成本就是2W一平米,你降多少卖????

作者: lichaohao1 时间: 2013-9-29 12:01
成交不火那是因为上届炡椨在用行政力量压着。
你看取消限购，限贷会是什么样子。

作者: xjf1100 时间: 2013-9-29 12:03
所以别谈开发商,开发商都是帮炡椨打工,赚点小钱,谁都知道,最大收入归谁了.....

关键他还垄断土地,爱要不要,老子我就80W一个平方,怎么的???

作者: 哥回来了 时间: 2013-9-29 12:11
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作者: 笑三烽 时间: 2013-9-29 12:11
二三线城市，西部城市楼主这样的数据可以解释。

北上广深这样的一线城市就不能这样的数据解释了。

只说北京，全国最好的教育，医疗，官商资源，全国十二亿人口，只有一个北京。

房价怎么走显而易见。

作者: hasuprobe 时间: 2013-9-29 12:35

王子发表于 2013-9-29 11:42
任何商品不可能脱离你本职的功能，拟投资的前提房子有人住，你买了一套房子。。。要么自住 ...

本职功能只是一方面。

如果考虑本职功能，买A股干嘛，连纸片都看不到，价值=0，但只要人们预期它会上涨，并且会到那个时候还会有人接盘，那么就会有人恐惧踏空而买进，需求增加，价格上升。

你考虑供需关系只是主要考虑了使用价值的需求

别忘了如果一个商品，人们普遍预期它价格将会上升，这是投机需求，并不一定非得有使用需求。

况且房子不但是实物商品，并且兼具金融商品属性。

房子和纸币，有一定的比例关系，这也是供给和需求。纸币的供给量相对于房子总是大的，造房子的速度怎么也不会比纸币发行量快。

可是房子买好了，理论上不会长出面积，不会生长创造价值、利润。只会折旧，使用价值在下降。
顶多是房子所处的地段，由于开发等原因，更加繁荣了，产生了级差地租。但在中国级差地租在大，也不该大过欧美日的中心街区，可房价还可以高于它们。那么就应该有额外的因素在。

买了房子，折旧，但价格不降反涨。内在原因并非房子的价值在提高，而是相对于房子数量，纸币是供过于求的，更多的纸币追逐相对稀缺的房子。
供过于求，价格下跌。这是铁律。我们看到的涨房价，其实不是房子的价值在涨，房价在涨，更多的是纸币价格在跌，就是纸币贬值。

说白了，房价暴涨的这十几年，其实是人民币对外升值压力内化后，对内大幅度贬值的十几年。
这种金融现象，当然会出乎正常商品一般价值规律，当然会超出大多数人的收入承受能力。但金融铁律在那里。本质上还是供需关系的综合体现。只不过不是一般正常商品（比如菜场的大米、蔬菜）的供求关系而已。

作者: 落叶归根 时间: 2013-9-29 12:44

hasuprobe 发表于 2013-9-29 12:35
本职功能只是一方面。

如果考虑本职功能，买A股干嘛，连纸片都看不到，价值=0，但只要人们预期它会上涨 ...

金融现象也没有说只涨不跌的，多头无力，空头就开始了，你看现在多头有力吗？是全民买房吗？我看没有。

作者: ugg 时间: 2013-9-29 12:51
我就说一点，保障房跟商品房能比吗？配套，区域，画片，质量，居民素质等等。不要从数据上看，多跑跑实地情况，数据流在天朝就是屁，不知道数据是可以捏造的？数据是一回事，实际是一回事。

作者: seiya 时间: 2013-9-29 13:04
你觉得人民币未来不会日元化？

作者: hasuprobe 时间: 2013-9-29 13:09

落叶归根发表于 2013-9-29 12:44
金融现象也没有说只涨不跌的，多头无力，空头就开始了，你看现在多头有力吗？是全民买房吗？我看没有。

谁都没说金融现象会只涨不跌，就算涨也未必是直线的涨，也可以加速涨，缓速涨，回调一下再涨，一波一波的涨。
你看不见全民买房。不是因为没有购买意愿，而是没有购买能力。
我没钱买房，不等于我不想买。
你可以看看那些有钱的，有大量闲钱的，是只买了房子满足居住需求，不额外买很多房子，只是持有现金储蓄之类
还是不需要住那么多平米，却买了那么多平米

作者: fangchong 时间: 2013-9-29 13:13
我的观点基本和楼主一致

作者: 王子 时间: 2013-9-29 13:35

detector 发表于 2013-9-29 11:57
你忘记一件很重要的事情, 房子控制在谁的手里. 1000W套房子正常是可以解决3000W人的住房问题, 但实际上可能 ...

控制在谁手里不重要只要没有空置就实现了它的基本居住功能，释放了需求。。。

作者: 白色轮回 时间: 2013-9-29 13:38
空着也不会给屌丝住的好么

作者: 王子 时间: 2013-9-29 13:40

ugg 发表于 2013-9-29 12:51
我就说一点，保障房跟商品房能比吗？配套，区域，画片，质量，居民素质等等。不要从数据上看，多跑跑实地情 ...

我说的是总体情况，个别高端房产价格一直涨是可能的，黄金地段。。。配套装修。。物业等附加投入越来余越大，当然会支撑房价上涨。。。。这是合理的。估计这也是将来房地产发展的方向，商业地产旅游地产等带有其他高附加值的地产项目前景会比较好

作者: 落叶归根 时间: 2013-9-29 13:54
只有时间能验证了，

作者: 二爷威武 时间: 2013-9-29 15:43

王子发表于 2013-9-29 11:51
你说的这些是不确定因素，但是供需会下降是明确的

我说的这个不确定因素，正是这个國镓特有的经济特色。

作者: lrj2003 时间: 2013-9-29 16:27
北京北6环内，没2万的房子，不是有那么多人买，怎么可能卖那么贵？

作者: 西门吹雪 时间: 2013-9-29 16:57
业内人士，我一声叹息，你买过房没有？

拿一堆数据，你不会去实际跑跑看？

我直说吧，我一看你说的就知道没买过房

作者: 王子 时间: 2013-9-29 17:09
本帖最后由王子于 2013-9-29 17:20 编辑

西门吹雪发表于 2013-9-29 16:57
业内人士，我一声叹息，你买过房没有？

拿一堆数据，你不会去实际跑跑看？

哥 2-3年之前买的。。。。  最经帮我哥买看了很多房子

   再说我的数据和我买没买房有什么联系？我们公司自己开发的也有房地产项目也有房产代销业务。。。我妹在房屋中介上班。。。。我们公司有下到劳务主体施工上到总承包房地产全产业链的子公司。。。即XXX集团建筑劳务有限公司 XX集团建设有限公司 XX集团XX房地产开发有限公司。从上到下都有了解。。。

   西安最高的建筑陕西科技信息大厦是我们建的西安曲江中海雅居乐万科很多项目都是我们总承包建的。。。总承包公司难道还没你一个卖房客更了解房地产商的情况吗？西安在曲江很多“湖北卓越”的牌子。。。曲江海洋馆对面就是那一片别墅高层我们盖了很多

作者: r868 时间: 2013-9-29 18:39
lz没算地域因素。比如城里的房子，以后可能大多用于租赁，毕竟外来人口会很多，大大超过本地居民。

也就是100个人分别住在0-100，但是由于社会资源分布问题，使这100个人都往0-10跑，也就是原来的11-100的住房需求集中到了0-10，所以0-10即便是再翻两番也不够需求，而不是修了100套之后楼市就会处于饱和状态。更重要的是，这种由于集中而产生的流动效应是相互叠加的，北京的会有需求往上海跑，同理上海可能需要往深圳广州和成都重庆跑，这样一来，住房需求就扩大了。

作者: alexair 时间: 2013-9-29 18:55
请教下业内lz，保守估计下中国房子的建筑质量能管多少年？

作者: 影子 时间: 2013-9-29 19:18
房子各地差异很大，你的感觉是对的，这轮房价上涨是一线的事，和二三线关系不大。
二三线过去几年很多城市的开工量超过北京上海，而北京的土地出让量这几年下降很快，炡椨已经快无地可卖了
北京的房价别说80万，但是整体超越纽约并不会太远

批量出现过亿豪宅也就这两年的事

作者: 王子 时间: 2013-9-29 21:08

alexair 发表于 2013-9-29 18:55
请教下业内lz，保守估计下中国房子的建筑质量能管多少年？

只要符号建筑质量检验标准在施工过程中经过了各道工序验收都没有问题

豆腐渣工程毕竟是少数，而且大多存在于二次结构和装修方面对房屋主体没有影响

99%的正规商品房主体结构是不会存在大的质量问题的放心大多数豆腐渣是那种公益援建项目是多层（7层）以下的结构

作者: xjf1100 时间: 2013-9-29 21:20
王子,说下前一阵子一个新闻...大概意思

武汉以后几年每年要还1000多亿,2012年土地收入是600多亿,(所以才有危机)您觉得,武汉房价会跌吗?

未来几年武汉房价是稳涨不会降,和什么市场需求统统没有关系,除非中央给武汉发行地方债,权利,

这才是真正的中国房价精髓懂了不?

房子不管多少钱,总会有人买,至于买不起的,谁管你死活....财政收入高就行......

作者: ugg 时间: 2013-9-29 23:53

王子发表于 2013-9-29 13:40 我说的是总体情况，个别高端房产价格一直涨是可能的，黄金地段。。。配套装修。。物业等附加投 ...

我个人感觉，户籍制度的存在，区域的发展不平衡，必然导致某些区域或者说优势区域的房价持续上涨，幅度的问题，其他地方不说，福建省内，福州跟厦门的房价长期来看，还是会涨的，，就福州来说，房价目前还是稳涨，二环内的房价很坚挺。还是那句话，商品房不是卖给穷人的，我们觉得贵的，对别人来说也许很便宜。角度问题。

作者: lrj2003 时间: 2013-9-30 00:01
3线城市以上，未来10年房价是不会跌的。

作者: 西门吹雪 时间: 2013-9-30 02:10

王子发表于 2013-9-29 17:09
哥 2-3年之前买的。。。。最经帮我哥买看了很多房子

再说我的数据和我买没买房有什么联系？ ...

好吧，看你说的晕得很。

十年以来，你不知道一线城市的上涨倍数？业内人士不知道？二线每年至少都要10%。升10倍的比比皆是。

有一只看不见的手就是你说的供需关系。可惜你还是想错了。那只手是TG指挥的。

作者: 潜规则 时间: 2013-9-30 17:35
原创内容水晶 +5

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