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标题: 香港的高房价有着怎样的原因与历史过程？ [打印本页]

作者: 牛clear 时间: 2013-6-8 16:00
标题: 香港的高房价有着怎样的原因与历史过程？
我認為香港高房價的主因為－－炡椨的高地價政策。
而香港高地價政策的起因是一連串特殊環境下的歷史的結果，這一切需由英國1841年佔領香港說起。

開埠

第一次鴉片戰爭之後，英國要了香港為其殖民地，而當時英國之所以看中香港，其主要原因是維多利亞港，英國人當時正在建立一條全球的貿易路線，來運輸他們搜掠原材料與他們生產的產品，他們需要不向他們征稅的自由貿易港，而維多利亞港的天然優勢－水深，港闊，避風，正正是英國人的需求。

而正正因為英國人將香港設為了自由貿易港，炡椨（港英炡椨）無法從貿易中征稅，但建設香港又需要資金，但香港卻土地貧瘠缺乏自然資源，而英國炡椨又不願運過錢來，那麼港英炡椨唯一可以做的，也是唯有擁有的就只有－－土地。由此開始了土地在香港發展中的重要角色。

在香港成為英國殖民地的那一刻開始，根據《英皇制誥》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，稱為官地（Crown land），所以香港所謂的土地拍賣並不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權（Leasehold），可以稱之為＂批地＂。（早期批地年期極長，為999年，而後期縮短至99年，而現時批地年期大多為50年。）

英國人行事雷厲風行，1841年6月7日便公報公開發售（批地）土地並於同月14日由海軍上將Admiral Sir Charles Elliot於澳門成功拍出404幅土地。

而由於土地全部屬於炡椨（英國皇室），炡椨作為一個壟斷的供應者，維護自己利益的最佳辦法，就是慢慢賣，一點一點地賣，來提高價格。由此，限量賣地必然成為了炡椨最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。

50至60年代

踏入二十世紀，於四十年代後期開始由此中國大陸的戰亂與動盪，內地大批人口湧入香港，香港人口急速膨脹，香港人口由1946年的60萬，於1949年激增至186萬，到1959年更超過了300萬，人口的急劇增加使居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。因此港英炡椨於1950年成立香港模範屋宇會，由炡椨撥地，為低收入居民提供廉租房屋，興建之屋苑有模範邨，而於1954年開始大量興建徙置區。而後來的徙置屋邨是香港公共房屋的前身

（此過程我在另一個問題中說過，此處不展開了：香港在城市规划上有哪些败笔？）

本來港英炡椨作為殖民地炡椨是不願意花這麼多錢去搞公共房屋，但後來卻愈搞愈大是為什麼呢？一方面，我們當然可以看作是出於人道與社會安定，而另一方面，卻可視為了英國人／香港的更多利益。

當時，香港除了貿易外，輕工業漸漸崛起，而大量從內地來港的貧窮移民便成為了工廠工人，徙置區可以視作等同於工人宿舍，降低工廠的成本，更有助於香港的出口，其實就是一種補貼出品。另外建立公共房屋可以有助於私人房屋的價格，即有助於炡椨的高地價政策。50年代隨人口的激增，大量資本擁入地產業，香港就出現了房地產熱潮。

在高地價政策下港英炡椨可以以低稅率來維持香港的競爭優勢，同時又有收入搞公共服務，為低收入提供一定的保障同時，中產可經投資物業而享受到財富增加的好處，這漸漸便加強了整個香港社會對高地價政策的路徑依賴。

而聰明的中國人更強加了地產業對香港經濟的重要性，1955年愛國商人霍英東投資興建當時香港最高的大廈－－蟾宮大廈

在興建的過程中，霍英東開創了"分層出售"、"分期付款"，＂賣樓花＂等的售樓方式，為香港地產業發展帶來革命，加速了整個香港地產市場的繁榮。從此地產業成為香港的經濟支柱之一，佔GDP的比重在20%以上，成為香港經濟的“晴雨表”。

70年代

70年代是香港的地產狂潮年代，香港的華資巨頭，現時的香港四大地產商等便是由此起家，如華人首富李嘉誠，他在1958年轉型投資地產，1971年成立長江實業，1972年於香港交易所上市。
同年，當時的香港總督麥理浩制定了＂十年建屋計劃＂政策，
要在1973年至1982年的十年期間，為180萬香港基層居民提供公共房屋單位。至1978年，又推行＂居者有其屋計劃＂(即廉租屋計劃)，解決二百多萬基層市民的住房問題。
由此可見當時的高樓價已是嚴重社會問題。
（另外港英炡椨1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值）

《中英聯合聲明》
而把香港樓價推上天堂便是由1981年，中英有關香港前途問題談判問始。1984年，《中英聯合聲明》發表
聲明在「一國兩制」的原則下，中國炡椨會確保其社會主義制度不會在香港特別行政區實行，香港奉行的資本主義制度及民主制度可以維持「五十年不變」
而其中有條值得注意的是
1984年，中華人民共和國與英國於簽下的《中英聯合聲明》，其中列明英方於過渡期內（1984年－1997年）每年只可賣出50公頃土地，如多於此數需得到中方首肯。
另外
在1985年5月27日(《中英聯合聲明》生效之日)至1997年6月30日期間，當局按照《中英聯合聲明》附件三的規定，制定有關批出或出租土地的政策。香港一般的批租土地的契約年期，不得超逾2047年6月30日，有關契約的承租人須繳付地價和名義租金至1997年6月30日，該日以後則須每年繳納租金，款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三。至於在1997年6月30日前期滿的契約，亦可根據《中英聯合聲明》的規定續期至2047年，惟短期租約和特殊用途契約則除外

《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多於50公頃，令地本身已經少的土地供應更少，直接令高地價更高，使樓價如同坐了火箭一樣升天，（而中間只有1989年因為八相剩倳件大跌過。）

十多年內，香港地價上升了二十倍，過高的地價，使只有少數的擁有龐大資本的地產商才能參與土地市場，結果做成寡頭壟斷，造成炡椨與地價巨頭與數百萬私樓擁有者這共同利益體，而這造成了回歸後高地價的必需繼續性。

而另外企業，特別是中小企也需要高房價，樓是香港工商業的重要抵押品，中小企往往通過抵押樓各銀行借錢，流動周轉，高房價令樓成為香港銀行最接受的抵押品，此同時又強化了高地價。

而為什麼當年《中英聯合聲明》要限制每年香港土地供應不得多於50公頃？有一種陰謀論說法認為

殖民者要撤退，但同時謀算要在殖民地保持利益，常用的手段是於當地扶植親殖勢力，
作為其撤退後的代理。更加狡猾的手段，則是把當地的經濟精英的利益與其利益相結
合，使其與已撤退的殖民者一榮皆榮，一損俱損。
限制土地供應，實行高地價政策，對於早已控制了港島傳統黃金地段的英國公司來說，
利益明顯不過。然而，幾百年殖民史積累經驗，英人玩政治早已爐火純青，深知要鞏
固其利益，必須讓回歸後的政經精英在高地價政策中分一杯羹。一九八四年中英談判
結束，中國將在一九九七年對香港恢復行使主權已成定局，九七之後，以華人為主的
政經精英將取代英人治理香港。為了要令英人利益在九七後可以維持，令這些精英的
利益與其一致，是整個撤退布局的核心。
香港的經濟頂尖精英階級，基本上都是從製造業、金融或者貿易等產業賺取了初始資
本之後，通過地產發展項目而賺取了巨額資本，再由此投資其他行業。由於地產發展
和投資物業收租仍然是香港經濟頂尖精英階級的核心利益，延續高地價政策就擁有了
牢固的利益結構支撐，同時也就保障了英資牢牢在握的利益。

回歸後

回歸前之高地價政策的根本原因是英國人出於自身利益的追求，而對香港人的剝削（不管是否分化香港，但肯定是剝削），而回歸之後，中國人為什麼還要剝削自己人呢？所以董建華便推出了＂八萬五＂－－＂八萬五建屋計劃＂。
八萬五建屋計劃，簡稱八萬五，是香港行政長官董建華在1997年度施政報告提出的一項政策。董建華提出每年供應不少於85,000個住宅單位，希望10年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。
可惜遇上了97金融風暴與03沙士，香港地產市道受到重創，大量業主變成負資產，中產作業社會的中堅力量，當他變成負資產，整個社會的經濟便無法維持，所以原本為解決目標的高地價政策成為了唯一的救星。

為了穩家樓高特區炡椨推出大量政策，其實就是加強版的高地價政策。
如孫九招
1.取消拍賣土地，暫停勾地一年
2.暫停兩鐵（地鐵及九鐵）房屋項目投標一年
3.未來公屋興建由需求主導，平均輪候時間不逾三年
4.即時結束居屋計劃
5.為低收入家庭及公屋居民提供新免息貸款計劃
6.即時結束混合發展、私人參建居屋及房協資助自置居所計劃
7.終止出售公屋（租者置其屋）計劃
8.檢討《業主與租客(綜合)條例》，放寬業主收樓權
9.取消內部認購限制，取消限購一個單位及兩個車位限制

此一系列政策導致了今時今日香港驚人的高房價。

還有如在2010之前，炡椨容許窗台從大廈多延伸出500 mm，而這部份是不需要計算入建築面積，但卻可計算入銷售面積之內，因此地產商當然要用盡此類免費得來的額外銷售面積。所以香港的比較新的私樓到處都是特大的窗台

而近10年香港另一個新樓特色就是開放式廚房，因為根據屋宇署與其它部門制作的聯合作業備考(Joint practice note)，每一個單位只可以有一個環保露台及工作平台，而這些環保露台及工作平台是可以不納入建築面積之內，但是卻屬於銷售面積的部份。

而近年炡椨多以＂勾地＂來賣地
申請售賣土地表，俗稱「勾地表」，是香港特區炡椨現行拍賣炡椨土地的一個途徑，此制度在亞洲金融危機後（1999年）推出，在當時，它與另一傳統的拍賣官地機制─ ─「常規賣地」同時施行。簡單的說「勾地」就是土地在正式掛牌出讓前，由對該土地感興趣的單位向炡椨表明購買意向，並承諾願意支付的土地價格。
在「勾地」制度下，香港地政總署定期列出公開的土地儲備表《供申請售賣土地一覽表》，即是俗稱「勾地表」。有意買官地的公眾人土，包括地產發展商，可向地政總署提出申請「勾地」，並報出底價。炡椨收到申請，若果有關提價合乎炡椨估計的市場價格之十成（註：現行香港勾地，官訂市價的八成也可以），就會將該地塊按規定「勾出」，並在規定期限內組織其招標拍賣，公眾拍賣會上價高者得，提出勾地者必須參與該次競價，但其報價不得低於它申請時的底價。若果拍賣時「不到價」，即是不達到官訂拍賣當時秘密底價，地政總署有權收回，並留作下次再拍賣，直至等於或高於炡椨預期的價格為止。如果拍賣時無人提出等同或高於勾地者申請時的提價，炡椨有權沒收原先勾地者的按金。該按金是保証是次拍賣價不會低於勾地者原先的提價。
在賣地過程中，炡椨不會提供任何優惠予勾地申請者，如申請者最終不能買得土地，發還按金時也不會給予利息。

而有觀點認為勾地是近年高樓價的另一原因
有人認為「勾地」制度使到香港土地供應數量符合市場的實際需求，降低了對市場的干擾，也確保了土地以合理價格賣出。不過也有人認為現行的勾地制度有一些問題，炡椨在實施時往往只許地價升，不許跌，扭曲了市場的正常價格起落；而且炡椨不公開勾地表內各幅土地的底價，人為製造市場信息不對稱的問題，增加土地被勾出的難度，導致拍賣稀少，變相進一步收緊土地供應

－總結

高地價政策本來是英國人對香港的剝削，而在這個過程中整個香港的經濟形成了對高地價政策的依賴，令其成為必需品，而任何對高地價政策的干預都必對香港的經濟與競爭力的打擊。

最後，雖然的全文以高地價政策為中心，不過其實由始至終，炡椨從來沒說過有此政策。

作者: EZ企鹅 时间: 2013-6-8 16:12
高房价政策就像吸毒一样,不是想改就能改的...大陆才搞了10来年虽然已经看到其弊端也摆脱不了...

作者: 守护魔 时间: 2013-6-8 16:17
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作者: 牛clear 时间: 2013-6-8 16:24

EZ企鹅发表于 2013-6-8 16:12
高房价政策就像吸毒一样,不是想改就能改的...大陆才搞了10来年虽然已经看到其弊端也摆脱不了...

恩，基本上定性了，上海北京的房价是掉不下来的，地皮和房源都在炡椨手里。

作者: 西门吹雪 时间: 2013-6-8 16:48
700万人，呆在一个没有多少平地的地方，傻子都知道房价高吧

作者: 牛clear 时间: 2013-6-8 17:08

西门吹雪发表于 2013-6-8 16:48
700万人，呆在一个没有多少平地的地方，傻子都知道房价高吧

不看楼价表吗，2002什么情况？

作者: warbear 时间: 2013-6-8 17:08
记得梁文道说港英炡椨规定居住用地不超过土地总量的十分之一，所以英国本土的制度移植到香港就不适应了。

作者: xnec 时间: 2013-6-8 17:26
本来就人多地少了，还让开发商垄断，房价能不高？

作者: 西门吹雪 时间: 2013-6-8 18:23

牛clear 发表于 2013-6-8 17:08
不看楼价表吗，2002什么情况？

2002跟经济有关...人多地少。再牛B的政策都NO。。

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